Boverket har, i färska rapporten ”Inkluderande bostadsbyggande med statligt stöd”, på eget initiativ tagit fram ett förslag till modell för hur stat och kommun kan samverka för att tillsammans med byggaktörer öka utbudet av ekonomiskt överkomliga bostäder.
Modellen går i korthet ut på att kommunen anvisar mark för inkluderande bostadsbyggande, med krav på att en viss andel av lägenheterna ska ha lägre hyra och fördelas med förtur efter kriterier som kommunen fastställer. Intresserade byggaktörer tar fram koncept som inkluderar lägenheter med lägre hyra och staten möter upp med ett stöd, som kompenserar byggherren för minskade intäkter från de lägenheter som har lägre hyra.
Hushållen som Boverkets rapport riktar sig mot är de hushåll som har behov av att förbättra sin bostadssituation och som har förutsättningar att få ett förstahandskontrakt men svårigheter att få tag i en ekonomiskt överkomlig bostad som svarar mot behovet.
Magnus Jacobsson är enhetschef för bostadsenheten på Boverket och han menar att det i rapporten på ganska många punkter skiljer sig mellan det avskaffade, tidigare investeringsstödet och den modell som nu lyfts fram.
– I det avvecklade investeringsstödet riktades stödvillkor till projekt i kommuner där det rådde bostadsbrist, eller där det rådde brist på en viss typ av bostäder och där man såg att behovet inte kunde tillgodoses på annat sätt. I vårt upplägg utgår vi i stället för att det är kommunerna som får analysera om det finns behov av hyresbostäder och vilken typ av lägenhetsstorlekar det handlar om.
I det förra investeringsstödet fanns också krav på en blandning av lägenhetsstorlekar; en viss mängd skulle utgöras av enrumslägenheter. Något sådant krav på blandning av lägenhetsstorlekar finns inte i det nya modellförslaget. En stor skillnad är också att det, i det tidigare investeringsstödet, fanns fastlagda normhyror på tre olika nivåer, beroende på var i landet bostäderna byggdes. I den nya modellen kopplas hyran i stället till nyproduktionshyra.
– Hyran blir på så sätt väldigt mycket mer flexibel och kan till exempel innebära att det blir flera olika hyresnivåer inom en och samma kommun. Det fanns mycket kritik, i tidigare investeringsstöd, mot att nivån på normhyrorna inte justerades över tid, säger Magnus Jacobsson.
Den kanske viktigaste skillnaden är dock att det tidigare investeringsstödet resulterade i lägenheter med billigare hyror utan att det fanns något förturssystem. Vem som helst kunde alltså erbjudas de billigare lägenheterna.
– Vi föreslår en behovsprövning när det gäller vem som ska få tillgång till de här lägenheterna.
Inspiration till den nya modellen har hämtats från andra länder. Dels från de planeringsformer som går under beteckningen inclusionary housing, som går ut på att bostäder med lägre hyra inkluderas i en i övrigt marknadsdriven bostadsproduktion, dels det norska systemet med tillvisningsavtal, som innebär att kommunen får anvisningsrätt till bostäder, som fördelas med förstahandskontrakt till prioriterade grupper.
Hur har ni gjort för att förankra modellförslaget med den svenska bostadsbyggarbranschen?
– Vi har tittat på vad den svenska lagstiftningen säger och försökt att inom den skissa på en modell där det kan fungera juridiskt. Men förslaget har inte varit ute på någon remiss hos byggbranschen eller fastighetsägare. Det vi har gjort är intervjuer med ett antal byggherrar och fastighetsägare om det tidigare investeringsstödet, för att se hur det har uppfattats. Saker som har varit svårt i det tidigare stödet har vi försökt bearbeta så att det ska bli enklare att hantera i en ny modell, förklarar Magnus Jacobsson.
Vad ser ni, från Boverkets sida, som möjliga stötestenar för modellen?
– Den allra största utmaningen är det konjunkturläge vi befinner oss i just nu. Bostadsbyggandet är ju på väldigt, väldigt låga nivåer, men det här är inte en modell som har lösningen på det. För att öka byggtakten behövs det andra styrmedel.
I rapporten presenteras också ett förslag till en metod för beräkning av stödnivå, som ger en följsamhet gentemot aktuella hyresnivåer på orten. Det föreslagna upplägget innebär att den lägre hyran bestäms till att utgöra en viss andel av nyproduktionshyran utan stöd, lämpligen mellan 70 och 80 procent, och att stödet kompenserar för skillnaden mellan den lägre hyresnivån och hyresnivån i övriga lägenheter i projektet. Modellen förutsätter alltså att det går att få lönsamhet i byggande av hyresrätter på affärsmässiga villkor. På svagare bostadsmarknader behöver stödet antingen modifieras eller kompletteras med någon form av grundläggande stöd.
– Det kan ändå finnas en viss sådan effekt i och med den här modellen, i och med att fastighetsägaren föreslås få ett statligt stöd som kompensation för de lägre hyrorna i en i övrigt marknadsdriven bostadsproduktion, menar Magnus Jacobsson.
Den nya metoden för beräkning av stödnivån är tänkt ge ett kostnadseffektivt stöd. Dels är det bara en mindre del av lägenheterna i ett projekt som får stöd, dels innebär kopplingen till den faktiska nyproduktionshyran att den behövliga stödnivån kan beräknas på ett exakt sätt i varje enskilt fall. Dessutom ger träffsäkerheten i fördelningen av lägenheterna ett bättre utfall per satsad statlig krona – om syftet är att nå hushåll med begränsad ekonomi. Ett av syftena med stödet till inkluderande bostadsbyggande är att öka utbudet av bostäder med lägre hyresnivåer, men modellen ensam kan inte förväntas ge den volymökning som det tidigare investeringsstödet för hyresbostäder gav. Det rör sig mer om ett verktyg för kommunen än om ett produktionsstöd till branschen.
Nu är rapporten publicerad. Vad händer nu? Hur tas detta vidare?
– Vi på Boverket har egentligen ingen plan för nästa steg. Vi har velat släppa den här rapporten som ett inlägg i en diskussion, en diskussion som har pågått ett tag redan, på en rad olika håll. Många har reagerat på rapporten och redan kommit med förslag på förbättringar, så den har fått det resultat vi ville ha. Vi måste fortsätta diskussionen och debatten om hur vi ska kunna få till bostäder för grupper som har svårt att komma ut på bostadsmarknaden.
Boverkets förslag ska ses som en principskiss som ger en grund för vidare utredning. Ett sätt att komma vidare skulle kunna vara att testa modellen i ett mindre antal kommuner. Möjligheten till pilotprojekt, utifrån vad som ges av rådande lagstiftning, skulle dock behöva utredas.
– Vi tror att någonting behöver göras för att underlätta för de här grupperna. Sedan exakt hur den lösningen ser ut, det vet inte vi på Boverket – men att någonting behöver göras, det är ganska tydligt, avslutar Magnus Jacobsson.
Drivkraften har varit att hitta en modell som uppfyller tre krav:
• att öka utbudet av ekonomiskt överkomliga bostäder
• förbättra träffsäkerheten i fördelningen av dessa bostäder och att
• samtidigt bidra till att motverka boendesegregationen.
Modellen består av två delar:
• ett verktyg för kommunerna – markanvisning för inkluderande bostadsbyggande, villkorad med att en viss andel av bostäderna ska ha
lägre hyra och fördelas med förtur till hushåll som kommunen menar
behöver prioriteras
• ett statligt stöd, som förutsätter en kommunal markanvisning och
kompenserar byggaktören ekonomiskt för den andel av lägenheterna
som har lägre hyra.
