Transaktioner inom bostadssegmentet har under året gått ned rejält. Trots det finns ett stort intresse för fastighetsslaget, inte minst från utländska investerare berättar Newsecs chef för den svenska rådgivningsverksamheten, Johanna Hessius.
Under årets tredje kvartal utgjorde bostadsaffärer cirka 24 procent av transaktionsmarknaden, vilket är en minskning från samma period föregående år då bostadsaffärer utgjorde 40 procent.
Mätt i transaktionsvolym var Q3 2023 det svagaste tredje kvartalet sedan 2017 som Newsec noterat inom bostadssegmentet. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 3,2 miljarder kronor, vilket kan jämföras med samma period föregående år då transaktionsvolymen för segmentet uppgick till 10,8 miljarder kronor.
Johanna Hessius på Newsec menar att det som framför allt har präglat transaktionsmarknaden för bostadssegmentet är just den stora volymnedgången som vi sett under 2023.
– Bostäder är det segment som har haft de lägsta yielderna och därför blir den relativa påverkan av höjda räntor större. Nyproduktionen har stannat av, transaktionsvolymerna har gått ner, men det har trots det ändå gjorts en del affärer.
– Intresset för bostäder är fortsatt högt och brett, inte minst från utländska investerare, men givet dagens ränteläge har det varit lite svårt att få ihop affärerna, säger hon.
Hon tycker att synen på bostadsfastigheter inte har förändrats nämnvärt från 2022.
– Men det byggs just nu väldigt lite i hela landet, vi har en stark befolkningstillväxt och därmed ett naturligt ökande intresse för bostäder. Det finns en obalans på tillgång och efterfrågan. Det ser många som en möjlighet i segmentet, att det finns starkt underliggande behov av bostäder.
Är det förvånande att vi inte sett fler transaktioner?
– Nej, en snabb ränteuppgång i förhållande till historiskt låga avkastningskrav leder naturligt till låga volymer.
Johanna Hessius fortsätter med att säga att givet att hyresregleringarna på bostäder inte är indexerade, finns det en eftersläpning i hyresutvecklingen relativt KPI under de senaste årens inflationsuppgång.
– Det ser många som en möjlighet framöver, där man bedömer att man kommer få högre hyresutveckling än KPI.
Vad är det mest förvånande med bostadssegmentet under 2023?
– Trots ökade kostnader och högre kapitalkostnader fortsätter man att investera inom hållbarhet i alla aspekter. Framför allt vidtar man en hel del energieffektiviseringsåtgärder. Delvis för att det är nödvändigt, det ger bra avkastning ekonomiskt, men det ger även andra positiva effekter.
Kommer bilden av bostadsmarknaden förändras under 2024?
– Vi tror att en sjunkande ränta och en okej hyresutveckling på bostäder kommer göra segmentet betydligt mer intressant. Vi kommer att se större transaktionsvolymer under nästa år.
Enligt Johanna Hessius kommer vi under 2024 se fortsatt fokus på ESG-investeringar. Hon förväntar sig en ökad transaktionsvolym tillföljd av stabiliserade/sjunkande räntor, men också en fortsatt låg nyproduktion.
Vad ska man som säljare och köpare ha med sig in i förhandlingar utifrån detta?
– Det går att göra bra affärer även i lite sämre tider. Fastigheter, i synnerhet bostäder, är en långsiktig investering. Det är ett viktigt perspektiv att ha med sig som säljare och köpare, säger hon.
