I en rapport från Hyresgästföreningen som kom nyligen, Räkna med bostadsbrist, kritiserar Hyresgästföreningen Boverket för att ha gjort felaktiga beräkningar när det gäller landets bostadsbrist framöver. Vem har rätt och vem har fel? Fastighetssverige har talat med några av de större aktörerna inom segmentet bostäder för få deras syn.
I en nyligen publicerad rapport kritiserar Hyresgästföreningen Boverkets beräkningar av den rådande och framtida bostadsbristen. Hyresgästföreningens rapport föreslår också ett annat sätt att beräkna hur många bostäder som behöver byggas och var, enligt en mer transparent och användarvänlig metod som kan användas direkt av landets kommuner.
Rapporten, som heter Räkna med bostadsbrist, anger att det i dag saknas minst 110 000 bostäder i Sverige och att behovet är störst i tillväxtregioner. I den anklagar Hyresgästföreningen också Boverket för att använda komplexa och ofta felaktiga prognosmodeller.
Hyresgästföreningen menar att bostadsbristen är ett samhällsproblem som har bitit sig fast och nu begränsar samhällsutvecklingen. Fler hyresrätter till rimliga kostnader behöver tas fram och kommunerna behöver bättre underlag för att förstå vad som förväntas av dem, enligt Räkna med bostadsbrist-rapporten.
I rapporten kan man bland annat läsa att:
• Minst 110 000 bostäder saknas i Sverige idag, enligt beräkningar baserade på hushållskvoter.
• 118 kommuner har ett bostadsunderskott – störst är bristen i Stockholms län, där över 60 000 bostäder saknas.
• Nuvarande metoder för att beräkna bostadsbristen är för krångliga för kommunerna att använda – de bygger på osäkra prognoser och regionindelningar som inte stämmer med den kommunala planeringen.
• Boverkets mått fokuserar på sociala symptom, som trångboddhet och flyttfrekvens, snarare än att räkna hur många bostäder som faktiskt saknas.
• Rapporten föreslår en ny metod som bygger på faktisk demografi, är enkel att använda på lokal nivå och ger ett konkret beslutsunderlag för stat och kommun.
• Byggbehovet är minst 50 000 bostäder per år under det kommande decenniet för att möta dagens underskott och framtida befolkningsutveckling.
• Kommunala byggmål behöver baseras på lokala behov – inte genomsnitt per region. Överskott i en kommun får inte maskera underskott i en annan.
• Staten behöver ta större ansvar, den nationella planeringen behöver samordnas, kommunala planeringsbonusar och förmånliga statliga bygglån behöver införas om marknaden ska kunna mätta behoven.
Fastighetssverige har, med anledning av detta, ställt frågor till tre av de större bostadsutvecklarna i Sverige. Den första frågan handlar om vem av Boverket och Hyresgästföreningen man anser kommer sanningen närmast.
– Utan att spekulera i ett direkt svar på frågan så är vår syn att bostadsmarknaden är väldigt lokal om man ser till efterfrågan och att det framför allt är ekonomiska faktorer som styr bostadsbyggandet och inte demografiska förändringar. Det måste också finnas byggbar, planlagd mark i efterfrågade områden och bostadsutvecklarens kalkyler måste gå ihop. I stora delar av landet överstiger byggkostnaderna kundernas betalningsvilja, främst på grund av den kraftiga uppgången av byggkostnaderna under de senaste åren och då kommer det inte att byggas bostäder även om det finns ett underliggande bostadsbehov. Besqabs projektportfölj är koncentrerad till Uppsala och Storstockholm där vi ser att det finns ett underliggande behov av nya bostäder och en efterfrågan på bostäder i bra lägen, säger Johan Westring, Chef för Analys och Strategi på Besqab.
– Ser man till siffran på antal bostäder som behöver byggas årligen skiljer sig de båda inte åt nämnvärt, så min uppfattning är att båda är rätt ute. Det som är viktigt att tänka på är att det alltid finns ett behov av bostäder i det varje individ anser vara bästa läge, oavsett i stad eller på landsbygd. Det vet vi med säkerhet från vår stora medlemsundersökning. En annan viktig parameter är att den som har betalningsvilja kanske inte har betalningsförmåga. Man kan heller inte enbart utgå från demografin. Alla vill inte flytta dit jobben finns och alla vill inte heller flytta dit där det finns lediga bostäder, påpekar Sofia Ljungdahl, vd för Obos Nya Hem.
– Vi välkomnar alla initiativ som belyser bostadsbehovet. Hyresgästföreningen lyfter viktiga brister i dagens mätmetoder. En enklare, mer verklighetsnära modell – baserad på faktisk demografi – kan ge bättre beslutsunderlag för både kommuner och staten. Men sanningen är mer komplex. Ofta handlar det inte om ren brist, utan om människors vilja och dröm om ett bättre boende, menar Michael Björklund, Sverigechef på Bonava.
Var står ni idag när det gäller bostadsbyggande när det gäller målsättning, antal påbörjade projekt i år hittills och antal planerade byggstarter?
– Vi planerar säljstarter för cirka 800 bostäder i alla våra svenska marknader under 2025. Vi har hittills i år även byggstartat två bostadsprojekt: 21 småhus i Järfälla (i ett grannskap om totalt 70 småhus) och 231 hyresrättslägenheter i Årsta Park, Uppsala, berättar Michael Björklund.
– Intresset för Besqabs bostäder har hittills varit stort i år. Vi har säljstartat hela sex bostadsprojekt, både småhus och flerbostadshus, alla med bra mottagande från marknaden. Vi har den närmaste tiden produktionsstartat ca 400 nya bostäder (varav 76 sent i december 2024), totalt 52 radhus och resten flerbostadshus. Vi har för närvarande omkring 1 700 bostäder i pågående produktion och målet på några års sikt ligger kring 2 000 bostäder i produktion, säger Johan Westring.
– Just idag, i maj 2025, är det osäkert vart konjunkturen tar vägen. Obos satsar och har som mål att starta produktion i alla konjunktureroch det gör vi också. Vi har byggstartat flera projekt 2025, bland annat på Ekerö i Stockholm, i Täby Park och i skånska Hjärup, samt att vi har gjort markförvärv i Stockholm och Göteborg. Vi kommer också att starta flera projekt inom våra varumärken SmålandsVillan och Myresjöhus. Den som står i begrepp att köpa en nyproducerad bostad väger in ett flertal parametrar – hur börsen utvecklar sig, hur räntenivåerna stabiliseras, förutsättningarna på arbetsmarknaden etc. I början av 2025 såg vi en positiv trend gällande försäljningen, men efter Trumps ”Liberation Day” är det trögt, menar Sofia Ljungdahl.
Hur ser ni på resten av 2025? Ser det bra ut? Kommer det att bli ett bra år för bostadsbyggande?
– Det kommer att vara ett tufft år. Min förhoppning är att amorteringskraven lättas i enlighet med förslaget från den utredning som presenterades i slutet av förra året. I Norge får man nu låna 90 % i stället för 85% det möjliggjorde för många att köpa en bostad. En stabil, lägre ränta kan också göra att fler kan ta steget att köpa en bostad, säger Sofia Ljungdahl.
– Marknaden visar tecken på återhämtning, även om viss osäkerhet kvarstår. Intresset för nyproducerade bostäder är fortsatt starkt – särskilt där energieffektivitet och bekvämt boende prioriteras. Efterfrågan varierar mellan marknader, men med stabila räntor och ökad trygghet hos hushållen kan takten öka, tror Michael Björklund.
– Vår omvärld präglas som alla vet av stor osäkerhet med geopolitiska spänningar, vilket skapar viss osäkerhet på bostadsmarknaden på kort sikt. Den underliggande efterfrågan på nya bostäder på Besqabs marknader är dock stor och prognoser om reallöneökningar och ytterligare räntesänkningar stärker förutsättningarna för vår affär framåt. Vi har en attraktiv projektportfölj och stabil finansiering, vilket tillsammans med den goda försäljningen som vi haft under årets inledning ger oss goda förutsättningar för fler produktionsstarter under året, säger Johan Westring.
Hur ser ni som bostadsutvecklare på kommande tioårsperiod?
– Behovet av bostäder är långsiktigt. Vi ser ett ökat tryck i storstadsregionerna och en växande efterfrågan på småhus och hållbara grannskap. Men om inte förutsättningarna förbättras kommer underskottet att växa. Det krävs stabila politiska beslut, effektivare planprocesser, samt ökad samverkan mellan kommuner, byggaktörer och övriga, tycker Michael Björklund.
– Vårt mål är att vara den ledande bostadsutvecklaren i vår geografi över tid. Hållbarhet är, och kommer fortsatt att vara, ett stort fokus för oss. Som bostadsutvecklare måste vi minimera negativ påverkan och bidra positivt genom resurseffektiva hus och funktionella bostäder av hög kvalitet, i gröna bostadsområden som främjar trygghet, hälsa och inkludering. Det finns ett underliggande bostadsbehov, men vi som utvecklare måste känna våra kunder och lokala marknader och vara snabba på att anpassa oss. Vi tror på att ständigt bli bättre och att driva utvecklingen i branschen framåt, säger Johan Westring.
– Jag är orolig att kompetensen i byggbranschen försvinner i takt med att oron för att ha jobbet kvar ökar och ska vi upp till 30–40 000 startade bostäder per år är jag rädd att vi får ett nytt prisrace som inte är bra för någon, hävdar Sofia Ljungdahl.
Om ni fick önska fritt: vad skulle behövas för att stimulera bostadsbyggandet i Sverige i dag?
– En förenkling av bygglovsprocesserna för att möjliggöra snabbare och mer kostnadseffektiva byggnationer – fler kan bygga och fler har råd att köpa. Myndighetsstyrda kostnader utgör en alldeles för stor del av kostnaden för en nyproducerad bostad. Vi bostadsutvecklare gör allt vi kan för att minska kostnaderna, men här behöver vi draghjälp från stat och kommun. Förslagen i amorteringsutredningen behöver genomföras, bolånetaket behöver höjas från 85 procent till 90 procent. Stämpelskatten på lagfarter behöver tas bort. Startlån enligt Eva Nordströms utredning behöver införas. Dessutom önskar jag att bankerna fick göra individuella prövningar på kundernas förmåga att låna, säger Sofia Ljungdahl.
– Vi behöver få till effektivare planprocesser, idag tar det alldeles för lång tid att få fram byggklar mark. Tydligare samordning i tidiga skeden är också kritiskt, alla aktörer måste ta ansvar och samverka för att lösa bostadsförsörjningen. Ekonomiska incitament kan också främja bostadsbyggandet i valda regioner, dock förutsatt att det finns ett underliggande bostadsbehov, menar Michael Björklund.
– Vi vill ha en mer stabil bostadsmarknad över tid så att både köpare och säljare vet förutsättningarna långsiktigt. Minska trösklarna för förstagångsköpare och ekonomiskt svagare hushåll för att få i gång flyttkedjorna, genom till exempel sänkta amorteringskrav och en högre skuldkvot/belåningsgrad. På ett nationellt plan bör efterfrågan stimuleras genom att till exempel lätta på amorteringskravet. Det skulle innebära att det är möjligt att bygga även i lägen med lite lägre betalningsvilja vilket skulle vara positivt för det totala bostadsbyggandet. Korta ledtiderna för plan- och bygglovsprocesser. Besqab är med i ett initiativ som heter Bygg i tid tillsammans med JM, K-fastigheter, Skanska och Riksbyggen där vi har lagt fram 14 olika konkreta åtgärder till regeringen för att korta plantiderna. Stimulera hyresrättsbyggande genom att revidera domslutet att man inte får ta ut lika hög hyra i presumtionshyressystemet som i bruksvärdessystemet, avslutar Johan Westring.
