Balder föll fem procent på börsen under onsdagen efter att kreditvärderingsinstitutet Moody’s sänkt kreditbetyget till Ba1 från Baa3. Det nya betyget tillhör kategorin “non-investment grade” och brukar ibland kallas för skräpstatus. Det sänkta kreditbetyget för Balder fick också flera andra stora fastighetsbolag på fall, däribland Sagax, Castellum, SBB och Wallenstam som alla backade över tre procent eller mer.
Moody’s skriver själva i sin rapport att de har dragit tillbaka Balders långsiktiga emittentbetyg på Baa3 efter nedgraderingen till Ba1, i enlighet med kreditvärderingsinstitutets praxis för företag med icke-investment-grade ratings. Åtgärden är avslutet på den granskning som inleddes den 18 oktober 2022. Moody’s skriver vidare:
”Dagens nedgradering av Balders betyg återspeglar Moody’s förväntningar om fortsatt press på Balders nyckeltal för kreditvärdighet, i synnerhet på koncernens fasta avgiftstäckning och lån till värde-hävstång. Fortsatt hög inflation och centralbankernas svar genom stigande räntor ökar finansieringskostnaderna för Balder, med tanke på att koncernen har en väsentlig del av sin skuld till rörlig ränta. Vi förutspår därför att koncernens EBITDA/räntetäckning (enligt definitionen av Moody’s) kommer att minska till under 3x från cirka 3,5x (baserat på externa räntekostnader) i december 2022 under de kommande kvartalen. Vi förväntar oss inte att Balder vid denna tidpunkt kommer att genomföra några meningsfulla nedbringande åtgärder, såsom storskaliga avyttringar eller betydande aktiehöjningar.”
Bakgrunden till att Moody’s ändå ser stabila utsikter inom den nya ratingen förklaras såhär:
”Vi erkänner att Balder nyligen har vidtagit flera kreditpositiva åtgärder för att hantera sin likviditetsprofil. Detta inkluderar emissionen av ett konvertibelt obligationslån på 480 miljoner euro som förfaller 2028, emissionen av 1,8 miljarder kronor i eget kapital för att hantera hybridköpet på 350 miljoner euro i mars i år (varav 320 miljoner euro utestående), samt ytterligare bank- och obligationsrefinansieringsaktiviteter. Som ett resultat av detta anser vi att koncernens likviditetsprofil är adekvat och täcker refinansieringsbehov i mer än 18 månader nu.”
Moody’s förväntar sig att rörelseresultatet kommer att förbli stabilt under första kvartalet 2023 och under de kommande kvartalen med ytterligare nettohyrestillväxt, på grund av realhyror i en väsentlig del av portföljen, eller förmågan att omförhandla hyror. Men dessa förbättringar kommer enligt Moody’s inte att vara tillräckliga för att kompensera trycket från högre finansieringskostnader 2023.
I detta avseende betonar Moody’s också att koncernens operativa resultat kan påverkas av lägre utdelningsintäkter från dess höga andel av investeringar i intressebolag och joint ventures. Det långsiktiga värdet av dessa investeringar tillför komplexitet och osäkerhet till Balders finansiella profil, såväl som potentiellt behovet av aktietillskott.
Fastighetssverige har varit i kontakt med representanter för Moody’s som inte vidare vill utveckla sin syn på Balder utöver det som nämns i rapporten. Balder å sin sida kommenterar saken i ett mejl till Fastighetssverige, där finanschefen Ewa Wassberg skriver följande:
– Balder sa upp samarbetet med Moody’s 2019, men de har fortsatt att sätta en rating på bolaget. Deras analysprocess och kontakt med oss är dock inte alls på den nivå som vi är vana vid från ett ratinginstitut. Vi har därför inte någon insyn i deras resonemang, men kan konstatera att det finns en hel del faktamässiga brister i deras rapporter. Vi har påpekat för Moody’s att det finns fel i rapporten och har också varit tydliga med att vi inte lägger tid på att hjälpa dem att korrigera eventuella felaktigheter eftersom vi inte har något formellt samarbete längre.
– Vad gäller eventuell påverkan på obligationer vill vi understryka att vi inte upplevt försämrade förutsättningar för den kontinuerliga pre-financing som vi jobbat med sedan Moody’s satte oss på ”review for downgrade”.
Fastighetssverige har även pratat med Handelsbankens analytiker Johan Edberg som anser att det var ganska väntat att Moody’s sänkte Balders betyg, och att det därmed även delvis var inprisat på aktiemarknaden. Men han tycker samtidigt att beskedet har ett signalvärde.
– Det var inte jätteoväntat att detta besked kom med tanke på den granskning som Moody’s aviserade i oktober och att de skulle komma med besked under februari. Vad jag förstått av våra kreditanalytiker så var det ganska inprisat i kapitalmarknaden och väntat, för Balders vidkommande gör det inte så stor skillnad här och nu men det kan skapa långsiktig osäkerhet.
– Det ökar risken långsiktigt, för ska Balder finansiera sig med annat än bankskuld blir det sannolikt besvärligare att låna till en bra nivå. Den här osäkerheten som skapas prissätts också med högre riskpremie på aktiemarknaden, säger Johan Edberg.
Balder har inget formellt samarbete med Moody’s sedan 2019 utan använder sig primärt av S&P som kreditinstitut, men Moody’s har hela tiden fortsatt att bevaka Balder. Johan Edberg säger att Moody’s är en aktad aktör vars analyser man behöver ta på allvar.
– Om vi utgår från att det finns skäl för Moody’s att fortsätta att titta på Balder för deras del så ska man beakta att de ser problem i bolaget. Jag tror det är viktigt att Balder tar detta på allvar, det kanske finns aspekter av detta som behöver beaktas och hanteras internt.
– Min tanke är att Moody’s är lite mer framåtblickande i sina analyser, vilket man möjligen kan ha synpunkter på, men de kanske beaktar det man tror om framtiden på ett annat sätt där S&P kanske är mer reaktiva. Om man tolkar Moody’s som något framåtblickande och att de hypotetiskt har rätt i sin analys så kommer S&P sannolikt komma till liknande slutsatser som dem fast längre fram, just nu har de fortfarande kvar ett investment grade-betyg på Balder och där återstår det att se hur de agerar nu, säger Johan Edberg.
