Sist ut när Fastighetssverige sammanfattar bolagsanalyserna som presenterades under Kapitalmarknadsdagarna i Båstad tidigare i juli är Fabege och Brinova. Aktieanalytikerna gav då sin syn på några av fastighetsbranschens största bolag, där de listade bolagens styrkor och utmaningar. Samtidigt fick bolagens vd:ar ge svar på tal.
Jan Ihrfelt som analytiker på Kepler Cheuvreux gav sin syn på Brinova.
Styrkor:
Ungefär hälften av portföljen är bostäder som i sig är lågavkastande. Om vi får här sänkningen av räntorna så tror vi att då kommer Brinova att outperforma.
När marknaden för projekt kommer igång så finns en stor möjlighet för Brinova som har varit väldigt duktiga på att driva projekt och det har i sin tur drivit vinsten. För ett par år sedan så byggde man faktiskt en hall i Karlskrona under budget, vilket är nästan omöjligt.
Får vi en ganska allvarlig lågkonjunktur så tror vi att många investerare börjar titta på stabila intäkter. I Brinova har man ungefär hälften samhällsfastigheter och hälften bostäder vilket betyder stabila intäktsströmmar.
Utmaningarna:
Bolaget har då ungefär 60 procent skuldsättningsgrad och en skuldsättningskvot på 1,9.
När SBB gör massiva utförsäljningar och trycker ner priserna kommer det trycka upp yielderna.
Om stigande långräntor blir mer bestående så kan lågavkastande fastigheter hamna i fokus, fast åt det negativa hållet.
Sista hotet som vi ser är det här ifrågasättande av samhällsfastigheter som investeringsform. Det kanske räcker med att det kommer ett antal vårdboende som missköts av operatören. Det kan bli obekvämt att investera i samhällsfastigheter.
Malin Rosén, vice vd och CFO för Brinova svarar:
– Du lyfter fram att hyresrätten har en revival nu när bostadsrätterna blir mycket dyrare i och med det högre ränteläget. Nu blir också hyresrätten en väldigt attraktiv bostadsform.
– Vi ligger kring våra finansiella mål när det gäller räntetäckningsgraden. Vi arbetar aktivt i ledning och styrelse med frågan. Samtidigt ska vi inte hamna i panik och gör en massa saker som är bra just nu, men om tre år blir det inte alls bra för bolaget. Utan hitta den här balansen så att vi hela tiden kan navigera i dagens marknad.
– Det är viktigt att ha rätt hyresgäster. Tittar man på vår totala hyresgästlista så är det kommun, stat och region. Lite längre ner kommer det de två större samhällsaktörerna som finns på marknaden. Det är de vi väljer att jobba med där vi känner att det finns en finansiell stabilitet i de bolagen.
——
Fredrik Cyon är analytiker på Carnegie och hade tagit sig an analysen av Fabege.
Styrkor:
Bolaget har en stark balansräkning. Vi ser att det finns en god förmåga att flytta mycket av de obligationer bolaget har in i banksystemet.
Det är en väldigt koncentrerad portfölj geografiskt på en över tid likvid marknad. Så vi ser att om det inte blir bättre så finns det goda förutsättningar att hantera balansräkningen delvis på den vägen.
Utmaningar:
Vi tycker att kassaflödet i förhållande till substans är för lågt.
När det kommer till räntetekningsgrad så är det inget problem som vi ser här och nu, men det kan bli.
Bolaget har inte jättehög ICR även om den är högst adekvat och tillräcklig för att hantera konvenanterna i nuläget. Sen finns det en risk med naturligtvis med nedgradering.
Stefan Dahlbo, vd för Fabege kommenterar:
– Vi jobbar med kassaflödet och där har vi en del vakanser att fylla. Bara det skulle betyda väldigt mycket på den biten.
– De projekt vi har kommer variera över tid. Där vi har hela utvecklingsbiten och de möjligheterna.
– Vi vet var hyrorna kommer ligga om de närmaste fyra kvartalen. Också vad kommer räntorna att kosta om det förändras under vissa perioder. Sen vet vi också hur mycket som är rörligt. Så lägger man ihop det så tror jag man har en rätt bra bild totalt sett.
