Nyligen beslutade regeringen om en lagrådsremiss med förslag till lättnader i byggkraven för studentbostäder. Syftet är att öka möjligheterna till flexibilitet vid byggandet. Fastighetssverige har frågat några av branschens studentbostadsbyggare och -förvaltare hur de ställer sig till ändringarna. Merparten är positiva.
– På många studieorter är det svårt för studenter att hitta boende. Därför behöver byggregelverket förenklas. Syftet är att möjliggöra för fler studentbostäder genom sänkta byggkostnader och ökad flexibilitet, säger infrastruktur- och bostadsminister Andreas Carlson om förslaget till lättnader.
Fastighetssverige har hört av sig till fler aktörer inom studentbostäder, både de som bygger och de som förvaltar, för att höra vad de anser att lagförslaget kommer att innebära om det antas.
– Det nya regelverket öppnar upp för en mer effektiv användning, i både nyproduktion och i konverteringar. Det kan i sin tur leda till både kostnadsbesparingar och en mer hållbar bostadsbebyggelse. Den största vinsten ligger i möjligheten att kunna skapa fler bostäder inom samma byggnadsvolym, vilket också är positivt ur ett klimatperspektiv. Genom möjligheten att bygga mindre badrum och smalare passager kan vi effektivisera bostadsutrymmet och skapa fler bostäder inom samma byggnadsvolym. Våra analyser visar att vi vid konverteringar kan öka antalet boende med 18 procent genom de nya förutsättningarna, säger Linda Teng, konceptansvarig för student- och forskarbostäder på Akademiska Hus.
– Utredningens uppdrag har varit att utreda möjligheterna att minska kostnaderna vid byggandet av studentbostäder och möjliggöra ett ökat och mer differentierat utbud av sådana bostäder genom att föreslå lättnader i byggkraven för studentbostäder. JM välkomnar reformer som underlättar för bostadsbyggande i allmänhet och som underlättar inträdet på bostadsmarknaden, säger Katarina Jordell Rimmerfeldt, kommunikationschef på JM AB.
Eva Torberger, vice vd på Skanska Sverige med ansvar för utvecklingsenheterna, välkomnar lagförslaget och menar att det skulle underlätta byggandet av studentbostäder:
– Att lätta på kraven och möjliggöra mindre bostadsarea gör att totalkostnaden för varje lägenhet kan bli något lägre. Förändringarna i bullerreglerna skapar möjligheter till flexiblare planlösningar i lägenheterna, säger Eva Torberger.
– Det nya regelverket blir avgörande för att fler befintliga byggnader ska kunna konverteras till bostäder. Idag har Akademiska Hus flera projekt som vi varit tvungna att stoppa på grund av svårigheter att balansera tillgänglighetskrav med andra faktorer, såsom kulturmiljöbevarande. De nya reglerna ger helt enkelt en mer flexibel grund för att skapa bostäder i det befintliga byggnadsbeståndet, flikar Linda Teng in.
– Rent krasst så kostar mindre byggprojekt mer än större, så precis som Fastighetsägarna är inne i sina kommentarer, så leder lättnader i tillgänglighetskrav till att kostnadskalkylen förbättras och flexibiliteten ökar. Sen hur vi konkret skulle agera är för tidigt att säga något om, säger Robin Wilhelmsson, kommunikationschef på Heimstaden.
– Ökad flexibilitet kan minska byggkostnaderna och göra att det blir möjligt att bygga studentbostäder på fler orter än idag, men våra studentlägenheter kommer fortsätta ha tydligt fokus på funktionalitet och yteffektivitet – precis som idag. Alla ska kunna bo hos K2A även i framtiden, menar Johan Knaust, vd för K2A.
– Regelverket handlar inte bara om att minska bostädernas storlek, utan också om att skapa mer kvalitet i små bostäder och där till möjliggöra innovativa, sociala och hållbara boendemiljöer. Här ser vi att delningsbostäder är en nyckel, då de kan bidra till ökad social interaktion och en mer hållbar resursanvändning, avslutar Linda Teng.
Förslaget innebär att det blir möjligt att göra undantag från kraven på tillgänglighet och användbarhet i en byggnad som innehåller studentbostäder. Undantagen ska kunna tillämpas vid både nyproduktion och vid ändring av en byggnad. Det ska vara möjligt att göra undantag för högst 80 procent av studentbostäderna i ett byggprojekt. Minst 20 procent av studentbostäderna ska fortfarande uppfylla gällande krav på tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga.
– Vi avstyrker förslaget om undantag från kraven på tillgänglighet och användbarhet för som mest 80 procent av en byggnad för studentbostäder, mot bakgrund av att vi bedömer att förslaget inte kommer att leda till ökat byggande av mindre studentbostäder eller till minskade produktionskostnader, säger Katarina Jordell Rimmerfeldt på JM.
De föreslagna undantagen ska, enligt regeringen, inte hindra personer med funktionsnedsättning att vara delaktiga i sociala sammanhang. En studentbostad som omfattas av undantagen ska kunna besökas av en person med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga.
Enligt förslaget ska det bli möjligt att göra undantag från kraven på tillgänglighet och användbarhet i en byggnad som innehåller studentbostäder. Är detta bra eller dåligt och varför?
– Studentbostaden är en genomgångsbostad. Vi ser detta som en förändring vilket kan bidra till fler studentbostäder, samt att det fortsatt ska finnas fullt tillgängliga bostäder för de som har behov av det. Det är också viktigt att tillgängligheten planeras på ett smart sätt. Vi ser till exempel att det går att säkerställa besökstillgänglighet även i små bostäder, samtidigt som det totala behovet av tillgängliga studentbostäder kan mötas med goda marginaler, säger Linda Teng och fortsätter:
– Dessutom bidrar det nya regelverket till ökad ekonomisk tillgänglighet – effektivare bebyggelse kan leda till lägre hyror och göra studentbostäder mer prisvärda för fler studenter.
– Att tillgänglighetskravet i Sverige är så mycket hårdare än i andra länder, vi har 100 procent, hämmar potentiellt investeringsviljan. Så att lätta upp kravet utan att ta bort det, är klokt. Fastighetsägare skulle få utökade möjligheter att vara yteffektiva i sina studentfastigheter. Det skulle leda till ett bredare utbud, vilket är positivt för målgruppen, menar Robin Wilhelmsson på Heimstaden.
– Jag har full respekt för att frågor om tillgänglighet alltid innebär en svår avvägning, men det är tydligt att insatser behövs för att öka byggandet i Sverige, inte minst bland vad gäller studentbostäder. Vid läsårets start hade vi 99,9% uthyrt från Kiruna till Lund och det är uppenbart att det antal studentbostäder som finns idag i Sverige inte täcker behovet, säger Johan Knaust på K2A.
Syftet med en ny lag är att öka möjligheterna till flexibilitet vid byggandet. Tror du att detta kommer att bli effekten? Varför/Varför inte?
– Ja, vi tror att det kommer leda till en ökad flexibilitet tack vare att en andel av lägenheterna kommer att undantas från dagens regelverk. Det är ett steg på vägen mot mer flexibla planlösningar och detaljplaner. Vi ser generellt att flexibiliteten i detaljplanerna skulle behöva öka än mer, inte minst för att skapa förutsättningar för bostäder byggda med mindre klimatpåverkan och mer återanvändning och återbruk av material, menar Eva Torberger, vice vd på Skanska Sverige.
Regeringen vill också bredda definitionen av studentbostäder till att inkludera all vuxenutbildning och på så sätt göra det möjligt för fler kommuner att erbjuda studentbostäder. Är detta bra eller dåligt och varför i så fall?
– Det låter intressant, jag får anta att regeringen gjort ett grundligt analysarbete i frågan och kan förslaget leda till att fler individer utbildar sig och får möjlighet till ett självständigt liv, samt att det stimulerar tillväxten i kommunerna, så är det bra för Sverige AB, säger Robin Wilhelmsson på Heimstaden.
– Jag tror att det är bra med en tydlighet kring att en person som studerar ses som en student, oavsett utbildning. Att man definierar vad som är en studentbostad utifrån användningsområdet skapar bättre möjligheter för byggande och bättre bostadsalternativ för studenter än att skapa definitioner utifrån lägenhetsstorlek, menar Johan Knaust.
– Det här är en mycket positiv förändring. Behovet av breddad kompetens och utbildning ökar, och med det även efterfrågan på bostäder för studenter inom fler utbildningsformer. Att exempelvis personer som studerar vid en folkhögskola eller annan vuxenutbildning också får möjlighet att bo i studentbostäder är ett välkommet steg framåt. Det skapar bättre förutsättningar för livslångt lärande och ger fler möjlighet att ta del av utbildning, oavsett bakgrund eller geografisk plats, säger Linda Teng.
Regeringens förslag föreslås träda i kraft den 1 juli 2025.
