Hyresrätten har länge fungerat som en inkörsport till bostadsmarknaden – särskilt i storstäderna. Men i takt med omfattande renoveringar förändras beståndet snabbt, och de billigare bostäderna blir allt svårare att hitta. Ny forskning från RISE och Malmö universitet visar hur ekonomiska incitament, snarare än enbart tekniska behov, styr utvecklingen. Resultatet blir en tydligare geografisk uppdelning – och ökade utmaningar för hushåll med lägre inkomster.
Frågan om vart det billiga boendet har tagit vägen står i centrum i ny forskning om hyresmarknadens utveckling. I Sverige bor omkring en tredjedel av hushållen i hyresrätt – en boendeform som historiskt har erbjudit relativt låga trösklar, särskilt i storstadsregioner. Men hyresbeståndet är i dag långt ifrån statiskt.
Bakom förändringen ligger en kombination av tekniska behov och ekonomiska drivkrafter. Renoveringar, ofta nödvändiga för att säkra fastigheternas livslängd, leder i många fall till standardhöjningar – och därmed högre hyror. Det påverkar i sin tur vilka hushåll som har råd att bo kvar.
– Hyresrätten kan vara väldigt viktig för hushåll som vill ta sig in i ett visst område, särskilt i storstäder, säger Iordan Palma Tzakov, doktorand vid RISE och Malmö universitet.
Han konstaterar att hyrorna inte bara ökar över tid till följd av drift- och underhållskostnader, utan också påverkas av hur beståndet förändras genom renoveringar.
En central del i forskningen är att identifiera när renoveringar faktiskt sker. Här används hyresdata som indikator: kraftiga hyreshöjningar – omkring 30 procent eller mer mellan två år – tolkas som tecken på genomgripande standardhöjningar. Med den metoden har cirka 7 700 renoveringar identifierats i Göteborg mellan 2015 och 2023.
Av dessa genomfördes merparten i privatägda fastigheter, medan allmännyttan stod för en mindre andel. Samtidigt framträder tydliga skillnader i hur olika aktörer arbetar.
Privata fastighetsägare tenderar i hög grad att arbeta med så kallade successionsrenoveringar – det vill säga att enskilda lägenheter rustas upp i samband med att hyresgäster flyttar ut. I allmännyttan är bilden mer blandad, men där är det vanligare att större delar av fastigheter renoveras samtidigt.
– Privata aktörer renoverar oftare stegvis, medan allmännyttan i högre grad gör mer omfattande åtgärder i ett svep, säger Tzakov.
Forskningen visar också att renoveringsbeslut inte enbart styrs av tekniska behov. En avgörande faktor är det så kallade hyresgapet – skillnaden mellan en befintlig hyra och den högsta hyran i området. Ju större detta gap är, desto större är sannolikheten att en renovering genomförs.
– Både privata och allmännyttiga aktörer reagerar på hyresgapet, men privata aktörer gör det tydligare, konstaterar Tzakov.
Även omflyttning spelar roll. När en lägenhet står tom blir det enklare att genomföra renoveringar, vilket särskilt påverkar privata aktörer. Samtidigt visar studien att hög andel allmännytta i ett område minskar benägenheten att renovera – både för privata och offentliga aktörer.
Ett mer oväntat resultat är att högre inkomster i ett område inte ökar sannolikheten för renovering – snarare tvärtom. I områden med högre inkomster är både privata och allmännyttiga aktörer mindre benägna att genomföra hyreshöjande åtgärder.
Sammantaget pekar resultaten på att renoveringar i hög grad styrs av möjligheten att höja hyror snarare än enbart behovet av underhåll.
Konsekvenserna blir tydliga när forskarna analyserar tillgången till överkomliga bostäder. En bostad definieras som överkomlig om hushållet inte lägger mer än 30 procent av sin inkomst på hyran.
Här framträder en tydlig bild: för hushåll med de lägsta inkomsterna råder i princip total brist på överkomliga bostäder i Göteborg. För något högre inkomstgrupper finns ett visst utbud, men även där är bristen påtaglig.
Samtidigt har utvecklingen över tid varit ojämn. För grupper som redan hade tillgång till överkomliga bostäder har situationen i vissa fall förbättrats, bland annat till följd av inkomstökningar. Men för de allra mest ekonomiskt utsatta har situationen i stort sett varit oförändrad – bristen består.
Geografiskt syns också en tydlig koncentration. Överkomliga bostäder finns i större utsträckning i ytterområden, medan centrala delar av staden i allt högre grad blir otillgängliga för hushåll med lägre inkomster.
I stadsdelar som Biskopsgården, Bergsjön och Angered är koncentrationen av överkomliga bostäder högre, medan motsvarande utbud i centrala Göteborg är begränsat.
Det innebär att socioekonomiska skillnader i allt större utsträckning också får en geografisk dimension.
– Hushåll med lägre inkomster hamnar där det finns överkomliga bostäder, vilket ofta sammanfaller med områden som redan har socioekonomiska utmaningar, säger Tzakov.
Forskningen pekar därmed på en utveckling där hyresmarknaden successivt omformas – från en bred inkörsport till bostadsmarknaden till en alltmer segmenterad struktur. Frågan om hur framtidens bostadsförsörjning ska se ut – och hur social hållbarhet ska säkerställas – blir därmed alltmer central.
