Under presentationen av bokslutet gav Sernekes vd Michael Berglin en passionerad och beslutsam redogörelse för bolagets situation efter ett utmanande och turbulent 2022. Han är besviken på resultatet men samtidigt fast besluten att vända utvecklingen för bolaget och utesluter inte att det kan komma fler sparprogram framöver. För Fastighetssverige berättar han också att bolaget har utestående fordringar för byggrätter i Karlastaden som såldes under 2022.
– 2022 har självklart varit ett turbulent år, den positiva trend som vi var inne i bröts av det förändrade marknadsläget. Det man måste förstå är att vi befinner oss i en omställningsfas som påbörjades 2020 med sikte på 2025, och med de stora utmaningar som hela branschen ställdes inför under 2022 så har vi inte haft motståndskraften för att absorbera de utmaningarna fullt ut. Vi är självklart inte nöjda med 2022 men det är en rest av det bolag som byggdes upp innan 2020 och det viktigaste är att vi har disciplin nog att hålla den nya kursen.
Så inledde Sernekes vd Michael Berglin presentationen av bolagets bokslut för 2022, ett som sagt utmanande år för hela fastighetsbranschen och i synnerhet för Serneke som befinner sig i en omställningsfas. Under presentationen stack han inte under stolen med att han inte är nöjd med resultatet under 2022, ett år som avslutades med ett svagt Q4 där Serneke minskade orderingången, omsättningen och resultatet.
– Jag är självklart besviken på resultatet, det är mitt jobb att skapa aktieägarevärde och det är min övertygelse att det jobb vi gör nu kommer att göra det framöver, säger Michael Berglin.
Han lyfter bland annat fram kronjuvelen Karlatornet och den kringliggande Karlastaden som bolagets viktigaste fokus den närmaste tiden, där han understryker vikten av att bolaget får tillbaka det kapital som man investerat i det jättelika projektet.
– Vi är nära att färdigställa Nordens högsta byggnad och vi är sex månader från inflyttningen i den första lägenheten. Det är enormt viktigt för oss att Karlatornet och Karlastaden fortsätter utvecklas, det möjliggör inte bara att kapital kan fås tillbaka som investerats i Karlatornet utan för hela Karlastaden.
Karlatornet fortsätter i full produktion och kärnan har nu nått våning 71 av 74 i byggnationen. 491 av 611 lägenheter är sålda och under det tredje kvartalet i år kommer inflyttning att ske i brf 1 och 2 där 244 av 257 lägenheter respektive 93 av 100 lägenheter är sålda enligt bolaget. Podiebyggnader i Karlatornet med kontor och hotell är i full produktion och där är beräknad inflyttningsstart satt till årsskiftet 2023/2024.
– Full höjd på 246 meter nås i sommar då stålstommen för ”kronan” i toppen är färdig. Efter det ska fasaden komma i kapp och därefter återstår att färdigställa insidan. De första lägenheterna som flyttar in är redan färdigställda idag. Där saknas egentligen bara vitvarorna som är det absolut sista man sätter in, säger Michael Berglin till Fastighetssverige.
I Karlastaden sker full produktion av kvarteret Capella med cirka 180 bostäder, vård, utbildning och service. Där beräknas första inflyttning ske under våren. För kvarteren Calisto, Lynx, Virgo, Auriga och Aries – som byggs i JV med Balder – pågår nu planering och projektering. När det gäller kvarteret Cassiopeia pågår det diskussioner med potentiella partners enligt Michael Berglin.
– I de projekten där vi har JV med Balder har vi som ambition med att börja producera de produkterna under året. Vi har fortfarande goda möjligheter att ändra mixen där så att det skulle kunna bli bli mer kontor och mindre bostäder till exempel, det beror på marknaden. För kvarteret Cassiopeia pågår det diskussioner med potentiella partners, det har aldrig varit Sernekes ambition att driva Karlastaden på egen hand för det är vi ett alldeles för litet bolag för, säger Michael Berglin.
Serneke har precis som alla andra bostadsbyggare känt av den avmattade marknaden för bostadsbyggande, och bolaget har flyttat om fokus till en ökad andel samhällsfastigheter, och de bygger bland annat projekt åt Specialfastigheter och Hemsö. När bolaget kom in i 2021 utgjordes 72 procent av orderboken av bostäder, men det är en siffra som nu sjunkit ner till 47 procent i Q4 2022. På frågan hur den avstannade bostadsmarknaden kan komma att påverka försäljningen av de resterande lägenheterna i Karlatornet säger Michael Berglin så här:
– Jag tror man ska vara ödmjuk inför försäljningarna av lägenheter i Karlatornet, utbudet av vad man får i Karlatornet är unikt och det i sig skapar en attraktion och vi har visningar hela tiden och säljer löpande, men man ska vara ödmjuk för situationen med höga räntor. Vi har ett antal lägenheter kvar att sälja och planenligt är det de som flyttar in 2024 som vi har kvar att sälja.
Ett nyckeltal som sticker ut i negativ bemärkelse är operativt kassaflöde som för helåret 2022 landade på minus 696 miljoner. Enligt Serneke finns det tre faktorer som ligger bakom det stora underskottet i den här kategorin och det är dels ett antal transaktioner under året där bolaget inte erhållit likvid, för Fastighetssverige kommenterar Michael Berglin den biten så här:
– Den största utestående fordran som vi har är för byggrätterna i Karlastaden som vi sålde till vårt JV med Balder vid två tillfällen i april och juni 2022. Där betalades en del genom en revers. Givet att det är Karlastaden som är ett attraktivt område och Balder som är en väldigt stabil partner så ser vi ingen risk med de fordringarna.
En annan faktor bakom det negativa operativa kassaflödet är tvister från entreprenader som enligt Serneke togs under den tillväxtfas som bolaget befann sig i innan 2020, och den tredje faktorn är uppbyggnad av projekt i egna böcker där finansieringen utgörs av byggkreditiv. Rensat från dessa och de historiska entreprenadprojekt och tvister som enligt bolaget snart ligger bakom dem så har entreprenadens underliggande kassaflöde utvecklats i positiv riktning under 2022.
– Kostnadsökningarna slår mest igenom i historiska projekt, där vi valde att acceptera villkor som inte var fördelaktiga för oss som bolag och idag hade vi inte ingått sådana här avtal eftersom vi inte befinner oss i en fas av tillväxt. Den typen av projekt ligger bakom oss, säger Michael Berglin och fortsätter:
– Tvisterna vill jag beröra med att de är en konsekvens av en tidigare organisation där vi inte var tillräckligt transparenta, det ledde till friktion med kunder och beställare. Det där är ett gissel för hela branschen att vi ska betala advokater istället för att fokusera på bra produkter och vi ska inte hamna i de här situationerna igen. Vi har färre tvister när vi går framåt än vi hade bakåt och vi är numera noggrannare med vilka kunder och projekt vi tar in, säger han och tillägger med eftertryck:
– Vi ska ha lönsamhet men inte volatil lönsamhet, vi ska tjäna pengar från båda ändar i vår verksamhet och sluta chansa på projekt. Det handlar om att ha en stabilitet och att vara trovärdiga över tid.
Michael Berglin upplever inte att Serneke är ett stressat bolag där de måste jaga orderböcker, men han tror att även 2023 kommer att vara ett turbulent år.
– Vi vet vad vi behöver göra och en stor del av framtida Serneke kommer handla om renodling. Vi har minskat personalstyrkan för att bli renare och mer selektiva och vårt primära fokus framöver är att fokusera på Karlastaden så att vi får tillbaka alla de pengar vi investerat där.
När det gäller nedskärningarna som gjordes under Q4 2022 säger Michael Berglin följande:
– Uppsägningarna påverkade helt klart bolaget under Q4, samtidigt var de helt nödvändiga att genomföra och fack och medarbetare upplevde jag var förstående för detta. Under 2023 bör vi se effekterna av dessa besparingar, det är begynnande nu under Q2. Jag utesluter inte heller att vi kan behöva genomföra fler sparprogram, och jag kan inte nog understryka vikten av att vi behöver fortsätta renodla verksamheten. Om det innebär att genomföra fler sparprogram så kommer jag inte tveka inför att göra det.
