Återlämnande av hyreslokal – förebygg tvister genom tydliga avtal

Hur ska egentligen en lokal lämnas? Vad kan en hyresvärd förvänta sig och vad bör en hyresgäst förbereda sig för? Ska den platsbyggda receptionsdisken stå kvar? Måste hyresgästen måla om? Små frågor kan snabbt växa till stora konflikter – och just här uppstår många av de tvister jag som jurist ser i lokalhyresförhållanden. De går dock att undvika. Nyckeln är att tänka på avflyttningen redan när hyresförhållandet inleds.

Vad säger lagen om lokalens skick vid avflyttning?

Hyreslagen föreskriver faktiskt inget om lokalens skick vid avflyttning. I stället får man titta på reglerna om att hyresgästen ska vårda lokalen under hyrestiden.

Eftersom lagstiftning saknas så innehåller de flesta standardavtal en skrivning om att lokalen ska återställas i godtagbart skick. Med det avses inte ursprungligt skick, utan ett objektivt sett godtagbart skick med beaktande av normalt slitage.

Det innebär att ändringar och anpassningar som hyresgästen gjort ska återställas och att skador utöver normalt slitage ska repareras. Om hyresgästen dessutom har underhållsansvar är det viktigt att underhållet verkligen utförts löpande. Har hyresgästen inte vidtagit dessa åtgärder har hyresvärden rätt till ersättning för kostnaden att återställa lokalen även om det inte står uttryckligen i kontraktet.

Om hyresgästen har underhållsansvar – vem betalar för slitaget?

När hyresgästen har underhållsansvar måste detta underhåll också utföras. Lokalen får lämnas med normalt slitage, men inte med brister som beror på att underhåll försummats. Detta är en vanlig orsak till konflikt. Ibland kan avsaknad av utfört underhåll leda till att hyresgästen i efterhand tvingas betala för ett underhåll som hen hade kunnat göra under hyrestiden och då själv haft nytta av.

För att undvika sådana situationer tjänar både hyresvärd och hyresgäst på att ha en löpande dialog. Hyresvärden kan gärna påminna hyresgästen om underhållsansvaret och varför det är viktigt att sköta det löpande. Det förebygger missförstånd och i många fall även domstolsprocesser.

Ta med eller lämna kvar? Så vet du vad som gäller för inredning och utrustning

När hyresgästen flyttar ska denne ta med sig all sin egendom. För kontorsmöbler är saken enkel – men vad gäller för installationer och anpassningar som hyresgästen gjort under hyrestiden? Det är här otydligheter ofta leder till konflikt, särskilt när parterna inte kommit överens i förväg om vad som ska ske vid avflyttningen.

Huvudregeln är att allt som hyresgästen tillför lokalen är lös egendom och därför ska tas med vid flytt. Men om egendomen blir ett fastighetstillbehör tillfaller den hyresvärden. Egendom blir fastighetstillbehör om hyresgästen till exempel ersätter en inredningsdetalj, som ursprungligen har tillhandahållits av hyresvärden och som hyresgästen har skadat trots att uttryckligt överlåtelseavtal saknas. Då har äganderätten gått över till hyresvärden och detaljen är fast egendom.

Egendom blir också fastighetstillbehör om det är en sådan beståndsdel som är oskiljbar från fastigheten, exempelvis tapeter eller ledningar för vatten eller värme. Vad som är avgörande för om egendomen blivit fastighetstillbehör (och därmed fast egendom) är om den går att skilja från byggnaden utan betydande värdeförstöring eller ej. Innebär det betydande värdeförstöring att skilja egendomen anses den som fastighetstillbehör.

Jag har sett tvister där hyresvärden anser att hyresgästen tagit med sig något som borde ha lämnats kvar för att det blivit fastighetstillbehör och att hyresgästen därmed orsakat värdeförstöring. Men jag har också sett det motsatta: hyresgäster som lämnar kvar egendom som de tycker är fastighetstillbehör, medan hyresvärden kräver att den tas bort.

De här tvisterna är ofta onödiga. De hade kunnat undvikas helt om parterna, redan när hyresgästen fick tillstånd att göra ombyggnadsarbeten, också avtalat om vad som ska ske vid avflyttning.

Det står parterna fritt att reglera detta i hyresavtalet:
Ska egendomen lämnas kvar eller ska den tas bort när hyresgästen flyttar?
Ska hyresvärden ha rätt att bestämma vid avflyttning hur den vill att det ska hanteras?
Att klargöra detta tidigt sparar mycket tid, pengar och irritation när kontraktet en dag löper ut.

Tänk på avflyttningen redan vid inflyttning

Det är lätt att tro att frågan om återlämnande är självklar. Men ofta visar det sig vid avflyttning att hyresvärd och hyresgäst haft helt olika uppfattningar. Därför är mitt råd enkelt: lyft frågan tidigt och skriv ner vad ni kommit överens om i avtalet eller i ett tilläggsavtal. Genom att tänka på avflyttningen redan när samarbetet inleds, eller när hyresgästen tillåts göra ombyggnationer i lokalen, kan ni undvika onödiga tvister, skydda relationen och lämna både lokalen och samarbetet i gott skick.

Vi på Delphi bistår er gärna, både med upprättande av avtal och med hantering av eventuella tvister ni kanske hamnat i rörande en lokals skick.

Emma Österdahl
Specialist Counsel och Advokat vid Advokatfirman Delphi