Kontoren, ett av Atrium Ljungbergs största segment, vobblar och kränger. Investeringsviljan från utlandet är svagare. Men för Annica Ånäs, vd för Atrium Ljungberg, spirar framtidstron – även om ljusningen ligger en bit bort:
– Jag tror att vi får vänta till efter nyår. Men då vänder det, säger hon till Fastighetssverige.
Läs den långa intervjun med fastighets-vd:n här.
Hösten 2024 och början av 2025 var ingen dans på rosor för någon. För Atrium Ljungberg, vars fokus ligger på att utveckla och förvalta hela stadsmiljöer och att bygga kontor, bostäder, handel, service och kultur i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala, var det inget undantag.
– Alla verkar i en tuff marknad, med lågkonjunktur. I Stockholm, som är vår största marknad, har många kontorsjobb försvunnit, vilket har lett till en ökad vakansgrad. I den kontexten tycker jag att vi har presterat väldigt, väldigt bra, säger Annica Ånäs, vd på Atrium Ljungberg.
När vi hade de riktigt goda tiderna, inte njöt vi då?
Hennes bolags nettouthyrning har sett fin ut under både hösten och första kvartalet 2025. Det här, menar Annica Ånäs, är ett kvitto på att de marknader bolaget utvecklar är som hand i handsken utifrån den efterfrågan som finns.
– Sedan är det ju inget självspelande piano: man måste vara jätteduktig på det man gör. Jag tycker vi har ett jättefint team på Atrium Ljungberg som är innovativa, tänker nytt och jobbar på andra sätt. Vi har en duktig kommunikationsavdelning som gör sitt till. Alla de sakerna, tillsammans, har gjort att vi har kunnat göra de här affärerna, så det är jag riktigt stolt över, säger Annica Ånäs.
Sverige har gått igenom en pandemi, en inflationschock och nu befinner vi oss i en lågkonjunktur. Alla väntar på att Sveriges tillväxt ska dra i gång igen och Atrium Ljungberg och Annica Ånäs hade, som de flesta, hoppats på att förändringen skulle starta direkt efter årsskiftet. Så blev det inte. Med en Donald Trump som skapar osäkerhet sitter svenska konsumenter fortfarande och håller hårt i plånboken.
– När vi hade de riktigt goda tiderna, inte njöt vi då? Nu inser man hur bra det egentligen var. Det första som behöver hända nu är att den svenska konsumtionen tar fart. Att börja konsumera är ett aktivt val.
– Vi har haft affärer på gång när allting är klart, alla parter är överens och det ska bara godkännas i London – men i i London får man nej, på grund av den här osäkerheten. Det här präglar mycket den tid vi är i just nu, saker tar väldigt lång tid, det är osäkert för alla och då sitter man still i båten. Det är inte bra för någon.
Du sa att ni gör ett bra jobb, givet förutsättningarna, men vad innebär det konkret?
– Vi jobbar ju med stadsutveckling utifrån ett långsiktigt perspektiv som skapar attraktiva platser. Tidigare har jag upplevt att kontorshyresgästerna tittade mer på enbart lokalen, medan det i dag handlar om ett mycket större sammanhang; man vill sitta i ett område som är attraktivt, trevligt, med mycket service och många restauranger. Det här är något vi arbetat med under lång tid och det har blivit en viktig framgångsfaktor kopplat till vårt visionsarbete.
Vändningen kommer, men jag tror att vi får vänta till årsskiftet
Atrium Ljungberg märker tydligt att hyresgästerna generellt vill närmare centrum och att kollektivtrafiksnoderna blir ännu viktigare.
– Stadsutvecklingen vi arbetar med är en viktig orsak till att vi har varit så lyckosamma och att vi relativt sett har presterat bättre än våra branschkollegor.
Märker ni av att företag minskar ner sina kontorsytor men samtidigt gärna betalar lika mycket eller mer för ett bättre, men rätt och mer centralt läge?
–Ja, just det att man vill sitta i rätt sammanhang är viktigt. Vi har faktiskt även kunder som vill utöka, vilket jag tycker man glömmer bort lite i debatten. Vi har också fördelen av att inte ha jättemånga jättestora hyresgäster, utan vi har två kontorshyresgäster som hyr mer än 10 000 kvadratmeter. Vår snittkund ligger på runt 1000 kvadratmeter, vilket gör att det, på marginalen, blir så lite när man går ner i ytan, så där är vi inte lika sårbara. Sitter man på 60 000 kvadratmeter och vill dra ner med 20 procent så blir det ganska mycket, men vi har inte samma sårbarhet.
Vi har jättemycket att göra
Annica Ånäs förhoppning är att människor gradvis vänjer sig vid att osäkerhet är en del av vardagen – och att det i sin tur leder till att fler vågar fatta beslut. Samtidigt tror hon att lågkonjunkturen kommer att dröja kvar ett tag till.
– Det ser vi också utifrån att Riksbanken nu sänker räntan och att många bedömare tror att den sänks ytterligare en gång efter sommaren. Det säger ju någonting om konjunkturen.
– Jag får ofta höra att det är bra för fastighetsbolagen att räntan sänks. Det stämmer, men det är också ett tecken på att det är lågkonjunktur – och det vill vi inte ha. Att leva i en miljö där vi har både låg ränta och högkonjunktur, det är inte så vanligt. Det har vi haft och det vet vi är inte heller bra.
Letar ni efter nya områden att utveckla?
– Vår affärsmodell baseras på att vi utvecklar stora sammanhängande områden. Och det är ju Sickla, Slakthusområdet, Slussen och Hagastaden. De markområden och markanvisningar vi har möter investeringarna framåt på 40 miljarder kronor, så vi har jättemycket att göra. Vi kan investera ungefär 3 miljarder om året utan att vår belåningsgrad förändras, så investeringstakten ska ligga runt 3 miljarder, årligen, de kommande åren. Vi har en tillväxtresa framför oss som är väldigt tydlig. I Sickla ska det investeras 13 miljarder, i Slakthusområdet 13 miljarder, i Hagastaden 5 miljarder och i Slussen också några miljarder. Begränsningen ligger i att marknaden just nu inte finns där.
Och om vi tittar framåt då, mot hösten och in i 2026?
– Jag skulle önska att jag kunde säga att högkonjunkturen kommer under hösten och vintern, men jag tror inte det. Jag tror att vi kommer ha ytterligare ett halvår som blir ganska likt det halvår vi har varit igenom. Men jag tror också att vändningen kommer någonstans runt årsskiftet, för då har vi troligtvis haft en räntesänkning till. På något sätt måste konsumtionen till slut ta fart. Vi har fått skattelättnader, vi har fått ner räntorna och det borde påverka. Det som kvarstår är ju osäkerheten, men som jag var inne på så tror jag att vi också vänjer oss lite vid att vi lever i en osäker värld.
Då, menar Ånäs, finns det en stor möjlighet att konsumtionen sätter fart. Sverige påverkas snabbt av räntesänkningar, till skillnad mot andra länder, vilket gör att BNP-prognosen för Sverige relativt Europa är mycket starkare.
– Jag får ofta frågor från utländska investerare: ”hur kommer det sig att Sverige tror att man ska landa på tre procent?” Men det är just för man räknar med att konsumtionen ska sätta fart. I andra länder har man bundna räntor på ett helt annat sätt, så de påverkas inte lika snabbt åt båda hållen. Riksbanken kan styra svensk ekonomi mycket mer finkänsligt och det är en styrka. Vändningen kommer, men jag tror att vi får vänta till årsskiftet.
