Hyresrätt eller bostadsrätt. Vilken upplåtelseform som är bäst i ränteläget som råder verkar det vara ett sorts sammelsurium kring. Fastighetssverige tittade närmre på några av de fastighetsbolag som nu valt att ändra sina planer på de bostäder som planeras att färdigställas den närmsta tiden.
Svenska Nyttobostäder, Fortinova och Enkla Hem är tre av de bolag som på sistone meddelat att de ställer om och byter upplåtelseform. Alla tre har med ränteläget som en del i motiveringen till att byta inriktning. Slutsatsen är dock olika.
I början av veckan meddelade det Varbergsbaserade fastighetsbolaget Fortinova att deras tidigare planerade hyresbostäder i centrala Trollhättan nu blir 41 bostadsrätter. Till Fastighetssverige säger vd:n Anders Johansson att bolaget gör bedömningen att det är mer fördelaktigt att sälja lägenheterna istället för att ha fastigheten i egen förvaltning.
Men hur ser ni på möjligheterna att hitta köpare till nyproduktion i det här läget som vi är i nu?
– Det är såklart ett svårare läge där kostnaderna för köparna ökar i samband med att förutsättningarna för finansiering har ändrats för alla parter. Vad gäller Trollhättan är intresset stort då vi är på en bra plats med en riktigt fin produkt, säger han.
Att man redan under andra kvartalet i år får tillträde till fastigheten går ihop som ler och långhalm när det kommer till möjligheterna att sälja bostäderna verkar vara slutsatsen – då en visningslägenhet redan finns tillgänglig och inflyttning kan ske redan till sommaren. Fastigheten Traversen 4 ligger i Innovatumområdet som är navet för Trollhättans näringsliv och centrum för många högteknologiska företag. Lägenheterna är i varierande storlekar från ettor på 38 kvadrat till fyror på 84 kvadratmeter.
På vilket sätt är det mer fördelaktigt för er just nu att sälja till den privata marknaden?
– Förutsättningarna för nyproduktion av hyresrätter har ändrats i samband med inflationen, räntorna och till viss mån det slopade investeringsstödet. Givet de förutsättningarna så är det i många fall inte möjligt att uppföra hyresrätter. Ett av alternativen kan då vara att erbjuda projekten till exempelvis en förening, säger Anders Johansson.
Hur skulle det påverka er om ni hade valt att ha kvar fastigheten i egen förvaltning?
– Skulle vi haft kvar fastigheten i egen regi skulle vi behöva hålla en högre hyresnivå för att täcka våra kostnader. Vi tror inte att det är en bra lösning för våra kunder. Vår affärsidé bygger på att vara hållbara i alla led av verksamheten. En viktig del i det är att kunna erbjuda bra och prisvärda bostäder som våra kunder trivs i. En allt för hög hyra gynnar inte kunden och då blir det inte bra för oss heller, säger Fortinovas vd.
Men resonemanget från Fortinova blev det omvända för Emanuel Vardi, vd för Enkla Hem, som inom kort hoppas på att inleda etapp 1 och 2 i kvarteret Horns Strand i Västervik. Totalt hoppas man på att 52 av det närmare 150 bostäderna ska bli hyresrätter.
Vad är det som fått er att tänka om gällande upplåtelseformen av bostäderna?
– Det är främst på grund av rådande marknadsläget vad gäller bostadsrätter och friköpta boenden, säger Emanuel Vardi.
Kan det bli aktuellt att ni gör fler liknande omställningar av projekt?
– Absolut – Vi tittar isolerat för varje projekt och undersöker vad som är mest lämpligt för projektet. I vissa fall har vi fattat beslut om att avvakta med vissa byggrätter tills marknaden vänder eftersom det är det bästa för projektet, säger han.
Det på stranden till Örserumsviken i Västerås som det nya kvarteret Horns Strand ska byggas. Fastigheterna kommer att vara låghus med två våningar med loft och lägenheterna kommer vara mellan två och fyra rum och kök.
Vad ser du för fördelar för er i och med detta?
– Fördelarna är att vi kan agera och ställa om snabbt från BRF projekt till hyresprojekt då vår kärnverksamhet är att förvalta hyresbostäder och även samhällsnyttiga fastigheter. Det uppskattas även från kommunen och övriga intressenter att vi är flexibla från projekt till projekt. Vissa aktörer gör ju exempelvis enbart B2C försäljning och vissa enbart uthyrning av bostäder. Vi utför båda och beroende på vad projektets bästa är, säger Emanuel Vardi.
Hur tror du branschen resonerar kring de projekt som kommer färdigställas inom kort?
– Jag tror att väldigt många är avvaktande dels för att de kanske inte får ihop kalkylerna eller andra omständigheter såsom försäljningen står stilla. Och projekt som färdigställs inom kort har ju startats i en tid där det har varit färdigupphandlade priser och färdigsålda bostäder. Det är väsentligt mycket svårare att starta projekt nu till följd av senaste tidens kostnadsökningar som har påverkat både entreprenad- och byggherrekostnaderna. Jag personligen tror och hoppas på att politikerna engagerar sig mer i frågan och försöker hitta lösningar för att underlätta byggandet såsom exempelvis stöd, för det kan inte stå stilla hur länge som helst, säger Emanuel Vardi.
Svenska Nyttobostäder var först ut i april månad att meddela att de också ställer om till försäljning till privatmarknaden. I deras fall gäller det projektet Lignum vid Telefonplan, i området Hägersten i Stockholm. Det projektet utgörs av 204 bostader som har planerad inflyttning i månadsskiftet september/oktober 2023.
Tillförordnad vd Fredrik Arpe sade i samband med att man gick ut med nyheten i ett pressmeddelande att de såg en stor potential i att vända sig till privatmarknaden för fastigheten.
Det är många som bedömer att nyproducerade bostäder har det svårt i det marknadsläge som råder, vad är det som avgjorde att ni vill sälja i Lignum mot privatmarknaden?
– Vi har flera pågående produktioner i gång och även fler etapper framåt i Telefonplan så i detta marknadsläge ser vi det som ett bra värdeskapande och ett bra komplement till vår förvaltningsaffär att även rikta oss mot BRF marknaden med detta projekt som har cirka sex månader till inflyttning, säger han.
Vad kommer den försäljningen kunna göra för er som bolag?
– Givet att det faller väl ut så kommer det stärka vår finansiella ställning och ge ett ökat resultat. I nuvarande marknadsläge ser vi alternativet att upplåta lägenheterna som bostadsrätter som det mest ekonomiskt fördelaktiga. Vi gynnas av att vi har en flexibilitet i vårt bestånd av fastigheter och projekt och vi kommer kontinuerligt att utvärdera olika lösningar för att aktivt optimera innehavet med målsättningen att maximera värdeskapandet, säger Fredrik Arpe.
När Svenska Nyttobostäder gick ut med planerna på försäljningen av Lignum så var det under förutsättningen att de skulle erhålla finansiering och att de skulle uppnå en ännu ej fastslagen försäljningsgrad. Till Fastighetssverige säger Fredrik Arpe att de kommer bestämma försäljningsgraden längre fram.
Hur ser intresset ut för Lignum?
– Vi har precis påbörjat arbetet med att marknadsföra projektet så det är för tidigt att säga
Hur tror du branschen i övrigt resonerar kring de projekt som färdigställs i år?
– Varje aktör får såklart svara själva men min bild är att många ser över olika alternativa vägar och möjligheter i rådande marknadsläge, säger Fredrik Arpe.
I samband med nyheten om Lignums försäljning upprättade Svenska Nyttobostäder ett tilläggsprospekt som senare godkänts av Finansinspektionen.
