Transaktionsmarknaden i Sverige såg en återhämtning 2024 och det bland annat genom att flertalet större kontorsfastigheter och portföljer har bytt ägare. Men under de senaste 20 åren så har mycket förändrats i hur ägarstrukturerna ser ut. Detta är något som Cushman & Wakefield kartlagt och Anders Elvinsson, Head of Valuation & Strategic Advisory Sweden, berättar om vilka skillnader vi ser mellan nu och då och vad det kommer betyda för transaktionsmarknaden framåt.
I Cushman & Wakefield’s vårupplaga av Office Snapshot så har de analyserat kontorsmarknaden i Sveriges tre största städer med hjälp av ett unikt dataset bestående av närmare 1 000 kontorstransaktioner över 20 år. Därmed har de nu en rapport som visar hur fastighetsaffärerna format den kontorsmarknad vi har idag.
Ser man till de första tio åren som finns med i rapporten så var omsättningen av kontor högre än det decennium som följde. Det finns en naturlig faktor i det, då stora strukturförändringarna skedde mellan 2005-2015. Portföljer styckades upp och fick med tiden långsiktiga ägare.
Är det något i er rapport och den tillbakablicken ni ger med den som du tycker att vi kan ha med oss när vi ser på marknaden framöver?
– Rapporten visar att den svenska kontorsmarknaden har genomgått betydande förändringar under de senaste 20 åren, med en ökad andel långsiktigt ägande och en minskning av utländska investeringar, säger Anders Elvinsson.
– Detta kan snälltolkas som att marknaden har blivit mer stabil och att lokala aktörer har etablerat en än starkare närvaro. Att det utländska ägandet minskat kan till viss del förklaras dels av att det varit inhemska bolag som utvecklat nya kontor vilka sen tillförts kontorsstocken, dels av att stora globala giganter generellt sett minskat sin exponering mot kontor till förmån för de två segmenten ”Beds & Sheds”.
Han säger att denna utveckling kommer högst troligen fortsätta framöver, särskilt med tanke på den ökande betydelsen av lokal expertis och nödvändigt långsiktigt tänk kring stadsutveckling tillsammans med andra fastighetsägare aktiva på samma kontorsdelmarknad.
Kan vi tänkas oss att kontorsmarknaden kommit till ett sorts välfungerande ekosystem i ägarfördelningen?
– Ja, det verkar som att ägandet av kontorsfastigheter i de olika delmarknaderna satt sig under de senaste tio åren. Det enda som egentligen utmärker de senaste tio åren är att börsnoterade fastighetsbolag ökat sitt ägande men det är allt annat än oväntat när börsen var stekhet under ett par år fram till årsskiftet 2021 och tillväxt var på allas läppar.
Denna tillväxt har skett båda via förvärv från främst fastighetsfonder men även genom projektutveckling där bolag som Fabege, Platzer och Wihlborgs tillfört sina respektive marknader stora mängder kontorsyta.
– Om välfungerande innebär att likviditeten är hög, alltså möjligheten att frigöra kapital genom en försäljning, så kan man diskutera hur välfungerande marknaderna varit i Göteborg och Malmö senaste tre åren. I Göteborg så tog det 2,5 år innan vi såg en försäljning mellan två oberoende parter, NCC och Alecta.
– I Malmö hade vi också en lång period under vilken vi endast såg ett par affärer som i det närmaste gick att likna vid internaffärer. Situationen har dock förbättrats senaste halvåret då transaktionsintensitet ökat genom flera affärer så som till exempel Safjällets förvärv i Göteborg och Wihlborgs förvärv i Malmö, Lund och Helsingborg.
Hur skiljer det ekosystemet mellan våra tre största städer?
– Stockholm CBD har en slående hög andel institutionellt ägda fastigheter. Noterbart är också att andelen kvadratmetrar som ägs av onoterade fastighetsbolag är överlägset högst här vid en jämförelse med övriga analyserade delmarknader. Ett i det närmaste obetydligt tillkommande utbud har historiskt sett lett till en stark hyrestillväxt och en låg vakans vilket lockat investerare som sökt en god riskjusterad avkastning.
– Denna utveckling står i många fall i bjärt kontrast till ett stort antal CBD-delmarknader i europeiska och amerikanska storstäder, där vakanserna har skjutit i höjden och hyresnivåerna avstannat. Styrkan i Stockholms kontorsmarknad har vid flera tillfällen ifrågasatts, men likväl har den visat sig vara välfungerande.
I Stockholms närförorter så är den stora skillnaden om vi jämför slutet med början av mätperioden att fastighetsfonderna kraftigt minskat sin exponering och de börsnoterade fastighetsbolagen istället ökat sin i ungefär motsvarande utsträckning säger han.
– Det får mig att tro att de var något på känn redan för cirka tio år sedan. Å andra sidan präglades åren 2005 – 2015 av flertalet större händelser såsom statens försäljning av Vasakronan, styckningen av Tornet samt renodlingen av Fabege. Flera större portföljer var i omlopp och möjliggjorde för ”korta händer” att snappa upp objekt och sedan sälja dem vidare till mer långsiktiga ägare. Denna dynamik finns inte riktigt där idag.
Börsnoterade fastighetsbolag med en lokal förankring så som Balder, Wallenstam och Platzer står för ett betydande ägande av kontor i Göteborg. Offentligt ägda fastigheter är i procent störst i Göteborg där till exempel kommunala Higab och Älvstranden Utveckling är framträdande fastighetsägare.
– Det institutionella ägandet i Göteborg ökade rejält i och med AP-fastigheters affär med Vasakronan 2008 men sedan dess så har den ägda andelen minskat något och därefter planat ut.
– Det som sticker ut i Malmö är att en hög andel av kontorsfastigheterna är ägda av onoterade fastighetsbolag precis som i Stockholm CBD. Men även här, liksom i Göteborg så är en stor andel av kontorsfastigheterna i händerna på börsnoterade fastighetsbolag med lokal förankring så som Wihlborgs.
Det är uppenbart att de större pensions- och försäkringsbolagen föredrar att ha huvuddelen av sin exponering mot kontor i centrala Stockholm. Utanför Sveriges tre större städer finns det endast en handfull större svenska institutionella investerare som äger kontorsfastigheter, bland dessa kan nämnas Vasakronan med sitt bestånd i Uppsala och AP3-bolaget Regio som äger kontorsfastigheter i flertalet regionstäder berättar Anders Elvinsson.
Finns det något, som du ser det, som skulle kunna utmana den strukturen framöver?
– Om det blir en betydande förändring i börsklimat och kapitalflöden kan detta påverka investeringsstrategierna och ägarfördelningen. Det skulle till exempel kunna vara att pressade börsnoterade fastighetsbolag tvingas sälja i närförort eller att institutionella investerare till följd av en för hög allokering mot fastigheter tvingas sälja fastigheter.
Utländska investerare har successivt minskat sin närvaro på kontorsmarknaden. Från att ha kontrollerat omkring 20 procent av kontorsytan i Stockholm 2005, var motsvarande andel 2024 nere på endast sju procent. Anders Elvinsson säger att Donald Trumps ständiga utspel har lett till viss oro. Om denna oro kvarstår eller om den eskalerar ytterligare så kommer detta förr eller senare ge avtryck i betalningsviljan för fastigheter. Det är dock osannolikt att detta skulle leda till att utländska investerare blir mer villiga att betala priser som konkurrerar med de svenska investerarnas betalningsvilja.
– Där vi skulle kunna få se ett ökat intresse från utländska investerare i närtid är i Stockholm innerstad där det fortsatt finns ett stort antal äldre kontorsfastigheter i bra lägen som är i behov av ett lyft. Det betydligt större driftnettot som då kan uppnås kombinerat med att fastigheten kan göras attraktiv för institutionellt kapital bör locka utländskt value-add-kapital.
– Vi ska dock ha med oss att utländskt kapital investerats i svenska kontorsfastigheter under de senaste två åren genom de svenska och nordiska fastighetsfonderna så som Niam, Nrep och Areim.
Kan vi se att det utländska ägandet minskar ytterligare i närtid?
– Avkastningskraven för kontor i Sverige idag är betydligt lägre än i många andra europeiska städer varför det internationella intresse som ändå finns för kontor tenderar att hamna utanför Sveriges gränser. Snarare är det så att ett stort antal investerare istället sett detta som en möjlighet att avyttra fastigheter i Sverige för att täcka utflöden. Vi har sett flera exempel på detta från främst tyska fonder.
Ett par exempel är Dekas försäljning på Södermalm till Alma Property Partners och Atell och Union Investments avyttringar på Vasagatan och Fleminggatan, till Vasakronan respektive Niam.
– Min bedömning är att de ännu inte är färdiga med sina försäljningar för denna gång och att vi kommer få se en större volym försäljningar än förvärv under överskådlig tid.
Vilken sorts fastighetsägare kommer vara köpare om du får gissa?
– Det finns en uppsjö av olika typer av investerare på kontor idag. Pensions- och försäkringsbolag så som Folksam, Humlegården, AMF Fastigheter, Vasakronan och Alecta tycks inte slå av på takten. Samma sak gäller enskilda privatpersoner och familjeägda onoterade fastighetsbolag så som Harmerica, Sparbössan och Axfast.
– Men dessa två typer av investerare tar ogärna risk i form av fastigheter i perifera lägen och/eller fastigheter med vakanser och kommande projektinvesteringar. Dessa fastigheter hittar istället köpare i kategorin fastighetsfonder där vi sett Alma, Mengus och Areim på köpsidan senaste året.
Wihlborgs och Diös är exempel på ett fåtal börsnoterade bolag som har förvärvat kontor senaste året. Men det är inte omöjligt att vi kan komma att få se fler noterade bolag som köpare framgent, då till exempel giganter som Castellum och Balder signalerat att de återigen ska bli nettoköpare.
– Det är heller inte omöjligt att vi återigen får se fackförbund och stiftelser som köpare av kontorsfastigheter då prisnivåerna nu återfinns på betydligt lägre nivåer än tidigare. Även stat, kommun och landsting kan komma att välja att äga istället för att hyra. Nu senast illustrerat av Solna Stad som undersöker möjligheten att köpa Telenors kontor invid Solna Centrum från Fabege och göra det till sitt nya stadshus.
– De flesta av de omnämnda investerarna ovan är dock endast intresserade av kontor i bra Stockholmslägen. Listan på troliga köpare i detta läge kan göras lång och det är därför direktavkastningskravet för kontor i Stockholm CBD är bland de lägsta i Europa just nu.
