Stora som små – uthyrningar har skett under året trots att flera bolag vittnat om att hyresgästerna tar längre tid på sig för att komma till skott. Citymark Analys har tillsammans med Fastighetssverige gjort en lägeskoll på vad de senaste uthyrningarna kan berätta om marknadsläget.
Med några av oktobers uthyrningar som exempel så fick Citymark Analys ge sin syn på vad de säger om temperaturen och trenderna inom uthyrningarna 2023 på Malmös och Stockholms kontorsmarknader.
Malmö
I vårens kartläggning från Citymark Analys framkommer att vakansgraden i centrala Malmö minskat från 7,6 procent i våras till 7,5 procent i dagsläget. Därmed verkar de senaste årens nedåtgående trend hålla i sig. 2023 verkar bli ett något lugnare år. Prognosen landar på drygt 150 avtal om sammanlagt knappt 70 000 kvadratmeter. Ytterområdena står för hela nedgången, i de centrala delarna ligger uthyrningen kvar kring 45 000 kvadratmeter. Hittills under 2023 så har uthyrningar i det äldre segmentet stått för en majoritet av omsättningen vilket är första gången sedan 2019.
Exempel:
Skanska, Epic, Malmö
Mazars, internationell revisions-, skatte- och rådgivningsbyrå
725 kvadratmeter
Inflytt november 2023
Wihlborgs, Elefanten 40, Malmö
King, spelutvecklaren bakom mobilspelen Candy Crush Saga
1 500 kvadratmeter
Inflytt början av 2024
Avtalslängd tio år
Analys:
Uthyrningsvolymerna i Malmö under 2022 visade på en tydlig återhämtning från pandemiårens nedåtgående trend 2020 – 2021. Under 2022 tecknades stora avtal främst i Malmö ytterområde, Hyllie och skedde i olika branscher där man lämnar större ytor i äldre kontorssegment för flytt till modernare ytor.
– Hittills under 2023 har ännu inte lika stora uthyrningar noterats som under 2022, men byggstartade projekt främst i Malmö ytterområde (Hyllie) erbjuder stora moderna ytor i bra lägen för potentiella stora hyresgäster, säger Casper Elb, marknadsanalytiker på Citymark Analys.
Stockholm
I höstens kartläggning från Citymark Ananlys framkommer att vakansgraden i centrala Stockholm (innanför tullarna) uppgick till 7,5 procent. Det är en uppgång jämför med tidigare mätningar och den högsta nivån sedan 2010. I Söderort var vakansgraden 10,5 procent, en liten nedgång jämfört med vårens mätning. I Norrort steg vakansgraden däremot, till 16,9 procent, den högsta nivån sedan 2011. Citymarks prognos för 2023 blir därmed att antalet uthyrningar kommer att sjunka med sex procent till 830. Räknat i kvadratmeter väntas nedgången uppgå till tolv procent och landa kring 475 000 kvadratmeter, vilket är under det historiska genomsnittet.
Exempel Stockholm CBD/Innerstad:
AMF Fastigheter, Moodkvarteret, Stockholm
Crédit Agricole CIB, fransk investeringsbank
1 200 kvadratmeter
Inflytt våren 2024
Det största avtalet i Stockholm CBD hittills under 2023 tecknat på en yta om 5 700 kvadratmeter med iOffice, i fastigheten Fyrkanten 11, Sveavägen 32 som ägs av Mitsubishi Estate. Det tecknades under augusti 2023 för inflytt i juli 2024.
– Gällande take-upen, omsättningsvolym av nytecknade avtal, internflyttar och tilläggsförhyrningar såg vi under 2022 en tydlig återhämtning för Stockholmsmarknaden och i Innerstaden exlusive CBD var 2022 till och med ett rekordår med omsättning på cirka 230 000 kvadratmeter, säger Gabriella Billquist, marknadsanalytiker på Citymark Analys.
Genomsnittsåret senaste decenniet (2013-2022) ligger på cirka 170 000 kvadratmeter årligen. Även CBC-marknaden gjorde ett bra år 2022 med omsättning på drygt 120 000 kvadratmeter, genomsnitt senaste tio åren dryga 100 000 kvadratmeter per år.
Hittills 2023 kommer med största sannolikhet varken CBD eller Innerstaden (borträknat CBD) uppnå genomsnittsnivåerna utan landa en bit lägre.
Genomsnittsstorleken kvadratmeter/avtal i CBD hittills under 2023 uppgår till 675 kvadratmeter/avtal vilket är något större än genomsnittet senaste tio-årsperioden som noterat 630 kvadratmeter/avtal.
Motsvarande siffror för Innerstaden hittills i år så är det 500 kvadratmeter/avtal och genomsnitt senaste tio-årsperioden 590 kvadratmeter/avtal.
Stockholmsområdet exempel:
Fabege, Solna Strandväg 22, Solna Strand
Saab
66 000 kvadratmeter/ 50 000 kvadratmeter kontorsyta
Avtalslängd över tio år
Hyresvärde 155 miljoner kronor exklusive tillägg
Inflytt hösten 2025
Analys:
En reflektion är att Fabeges uthyrning till Saab förstärker den bild Citymark Analys har av att flyttmönstret hos hyresgästerna har förändrats och vänt de senaste åren.
– Tidigare har flyttströmmarna gått från de mer centrala delarna av staden och utåt. Nu söker sig hyresgästerna i stället från mer perifera områden inåt staden. Vidare har vår spaning varit att omsättningen i det nyare och moderna segmentet i Solna och Sundbyberg ska ta fart igen efter ett par år av lägre aktivitet, detta tack vare tillskottet av stora volymer ny och ombyggda kontorsytor på marknaden. Denna förhyrning är ett av flera exempel på ”Flight to Quality”, säger Cecilia Gunnarsson, marknadsanalytiker på Citymark Analys.
