Den senaste rapporten från Statistiska Centralbyrån om kontorsnärvaro visar att dubbelt så många jobbar hemifrån i dag, jämfört med tiden före pandemin. Men kontorsfrågan är mer komplex än enbart detta faktum. Det menar i alla fall Hanna Mossfeldt, arbetsplatsstrateg på AMF Fastigheter, som tagit del av siffrorna för Fastighetssveriges räkning.
– Som fastighetsägare räcker det inte att bara hyra ut yta, vi behöver ha en djupare och tätare dialog med potentiella hyresgäster för att få en bättre förståelse för deras verksamhetsspecifika behov. Vi ser att allt fler företag idag vill att deras medarbetare ska komma in till kontoret, men då måste kontoret utvecklas och vara en så attraktiv, funktionell och hälsosam plats att medarbetarna väljer det framför hemmakontoret.
Lösningen kan alltså se olika ut för olika typer av verksamheter, enligt Hanna Mossfeldt och AMF Fastigheter. Som fastighetsägare är det nödvändigt att ständigt ha örat mot rälsen och självklart anpassa sig till förändrade marknadstrender och behov. Det här kan till exempel innebära investeringar i teknik och infrastruktur för att stödja distansarbete, men också för att göra det lättare för de medarbetare som väljer att arbeta på plats i fastigheterna.
Flera aktörer pratar om värdet av att kontoret ligger på en attraktiv plats. Håller du med om det? Och vad utgör en attraktiv plats, anser du?
– Ja, utan tvekan. Läget har alltid varit viktigt och det kommer det säkerligen att fortsätta vara, men vad som är ett bra läge skiljer sig åt. Många verksamheter föredrar ett väldigt centralt läge, medan andra behöver ha sitt kontor utanför stadskärnorna för att snabbt kunna ta sig ut på vägarna till kunder. För andra kan ett bra läge innebära att sitta tillsammans i kluster med liknande företag eller samarbetspartners. Gemensamt är dock att arbetsplatsen ofta är strategiskt placerad nära kollektivtrafiknav, vilket också uppmuntrar till hållbara pendelvanor och gör det enklare för medarbetare att ta sig till kontoret, säger Hanna Mossfeldt.
Det har även, menar hon, blivit alltmer viktigt att titta bortom det som är inom kontorets väggar och att se till platsen utanför. Fastighets- och stadsutvecklare måste jobba med hela stadsrummet, både inom kontorslokalen, utanför lokalen och livet mellan husen – eftersom området utanför också bidrar till kontorets attraktivitet.
– Vi ser nu att våra hyresgäster ännu mer än tidigare efterfrågar saker som gör livet och vardagen enklare. Det kan handla om allt från bra närservice till restauranger i området där man både kan köpa lunch och med sig middagsmat hem, till att det finns bra gym, cykelrum, cykelservice och så vidare.
Är inte hybridarbete, helt enkelt, försvunnen inkomst för er? Eller hur kan man, som kontorsuthyrare och fastighetsägare, få detta att bli en del av ens affär?
– Även om det för oss kan innebära att vi får tillbaka kontorsytor är det viktigare för oss att våra hyresgäster har rätt kontorsytor som är anpassade efter verksamhetens behov. Outnyttjade ytor är dessutom inte hållbart, summerar Hanna Mossfeldt och fortsätter:
– För att hyresgästernas medarbetare ska vilja komma till kontoret krävs det att kontoret är rätt utformat och att man får energi där. Det bidrar också till stadsrummet med energi och människor i staden.
Hanna Mossfeldt menar att bolagen, i rollen som arbetsplatsstrateger, kan hjälpa hyresgästerna att säkerställa att en eventuell minskning av yta görs på rätt sätt, så att den lokal de behåller är optimerad för just deras specifika behov.
– Ibland ser vi exempel företag som, när de minskar i yta, bara kapar en del av kontoret utan att se över funktionerna i den yta de behåller. Det kan leda till att de förlorar viktiga ytor som mötesrum, fokusrum, toaletter etcetera. Om det utrymme de behåller inte är tillräckligt bra kommer medarbetarna sannolikt att arbeta ännu mer på distans, vilket innebär en negativ spiral.
AMF Fastigheter rekommenderar därför sina hyresgäster att ta fram – och kontinuerligt underhålla – en arbetsplatsstrategi. I vissa fall kan det innebära att man justerar antalet kvadratmeter, men oftare leder det till en omstrukturering av ytorna.
– Jag tycker att det viktigaste är att man använder varje kvadratmeter på rätt sätt, det är mycket viktigare än hur många kvadratmeter man hyr, säger Hanna Mossfeldt.
”Man ska jobba på jobbet och njuta hemma med nära och kära”, säger vissa aktörer inom kontorsuthyrning. Samtidigt visar de färska siffrorna på en delvis annan uppfattning bland kontorsarbetare. Vem har rätt och vem har fel?
– Det finns inga rätt och fel här. Varje verksamhet behöver arbeta med sin egen arbetsplatsstrategi för att skapa en förståelse och strategi utifrån vad som är bäst för dem. Det är också viktigt att fundera över vad kontoret ska fylla för syfte, och att kommunicera det till sina medarbetare.
Häromveckan släpptes universitetet i Oxfords ”Happiness Report” som belyser vikten av sociala kontakter för välbefinnande, särskilt för unga vuxna. Här, menar många kontorsaktörer, kan hybridarbete både stärka och försvaga dessa kontakter beroende på hur det implementeras. Arbetssättet kan också erbjuda en balans mellan arbete och privatliv, vilket kan leda till ökad lycka och minskad stress, men det kan samtidigt, menar Hanna Mossfeldt, leda till social isolering om det inte hanteras ordentligt.
– Kontor idag måste kunna stödja hybridarbetsarrangemang och erbjuda en sömlös integration av kontors- och distansarbete, för kontoret måste vara bra både för de som är på plats och för de som inte är det.
AMF Fastigheter satsar på centrala kontor och har profilerat sig, inte minst genom sitt eget nya huvudkontor, som en aktör som försöker tänka utanför boxen när det gäller kontor. Ge mig bilden av hur kontorsarbete ser ut inom en snar framtid!
– Jag tror att det som vi på AMF Fastigheter pratar mycket om – att skapa hjärnvänliga kontor och mötesplatser där människor vill vara – kommer ha fått större genomslag. Jag hoppas att vi slipper se grå-vita kontor och i stället en högre inkludering av naturliga element såsom växter, naturligt ljus och utomhusutrymmen för bästa mentala och fysiska hälsa. I en värld där sjukskrivningar på grund av stress är på högsta nivå någonsin är det viktigt att vi skapar miljöer där stressnivåerna går ner och där vi kan hitta lugn – då blir vi de bästa versionerna av oss själva vilket naturligtvis är positivt även för ett bolags lönsamhet. Teknik och inte minst AI kommer att ha en otroligt stor påverkan över hur vi utformar våra kontorslokaler – det kommer ha större påverkan än vad pandemin har haft, beskriver Hanna Mossfeldt, som också vill lyfta hållbarhetsfrågan.
– Kontoren behöver vara mer modulära, med flyttbara väggar och möbler för att skapa dynamiska utrymmen som enkelt kan omstruktureras baserat på teamens behov eller specifika projekt. Medarbetare kommer att ha tillgång till anpassningsbara utrymmen, där de kan justera belysning, temperatur och sittpreferenser för att optimera komfort och produktivitet. Utrymmen kommer att behöva stödja hybridarbetsarrangemang, med en sömlös integration av kontors- och distansarbete. Kontoren måste vara bra både för de som är där och de som inte är där – det hybrida är ju här för att stanna.
