En av de stora händelserna under förra året – och faktiskt under fjärde kvartalet – var Eastnines förvärv av Warsaw Unit, den stora kontorsskrapan i de centrala delarna av Polens huvudstad Warszawa. Förvärvet gjorde att Polen blev Eastnines huvudmarknad med 51 procent av verksamheten. Än så länge ligger dock hyrorna i byggnaden på lägre nivåer än det eurpeiska snittet på 27 euro per kvadratmeter, så första frågan Fastighetssverige ställde handlade om huruvida dessa hyror skulle komma att höjas under 2025.
– Nej, när det kommer till hyror i Warsaw Unit så har vi en genomsnittlig längd på hyresavtalen på runt fem år, så det kommer inte att ske i det närmaste. Men när det blir hyresförhandlingar så kommer vi självklart att vilja anpassa hyrorna till marknaden. Generellt ser vi en uppåtgående trend på marknaden, där hyrorna över lag går upp, säger Kestutis Sasnauskas.
Från Eastnines håll ser man också att det i Warszawa, särskilt inom kontorssegmentet, kommer att finnas ett ganska litet utbud under de kommande två till tre åren, men samtidigt en stor efterfrågan. Bolaget tror därför att de totala hyresnivåerna kommer att stiga. Detta kommer då i sin tur att påverka Eastnines fastighetsvärde, eftersom värderingar inkluderar marknadshyrorna.
Eastnine ändrade sin utdelningspolicy detta kvartal. Varför?
– I första hand för att vi ser stora möjligheter till tillväxt. Avsikten är att fortsätta öka utdelningen per aktie – men samtidigt behöver vi behålla en del av pengarna för ytterligare investeringar och för tillväxten av vår verksamhet. Och vi ser många intressanta möjligheter idag, menar Kestutis Sasnauskas.
Eastnines netto-LTV är nu något över 50 procent efter att ha legat långt under det svenska sektorsgenomsnittet en period. Hur tänker ni kring förvärvsinvesteringar och hur finansierar ni dem framöver?
– När det gäller LTV så tycker vi att 50 procent är en behaglig nivå, men självklart kan vi i vissa fall, som vi gjorde när vi förvärvade Warsaw Unit, besluta oss för att gå lite längre upp. Förmodligen är det ett bättre tillfälle att göra det nu när vi har sett en hel del minskningar när det kommer till värden, men runt 50 över tid. Jag tror också att det är väldigt viktigt, när man tittar på LTV, att man också tittar på den avkastningsnivå som vi genererar, 6,6 procent, vilket är väldigt högt jämfört med våra kollegor i Norden – därför är en högre hävstång motiverad, säger vd:n och fortsätter:
– När det gäller hur vi tänker kring förvärvsinvesteringar och hur vi finansierar dem framöver, så har vi ett antal möjligheter eftersom vi nu har en portfölj som vi kan börja optimera. Vi kommer förmodligen att omfördela en del av våra intäkter i framtiden om vi avyttrar något.
Generellt menar bolaget att man ser en stark efterfrågan på prime office, en efterfrågan som kan bli ännu starkare när policyerna för att återvända till kontoret är fullt i gång.
– Det ser vi mer och mer. Om jag jämför med för två år sedan så handlade åtta av tio diskussioner om att minska lokalerna. Nu handlar i stället åtta av tio diskussioner om att hantera expansionsbehoven. De flesta av våra hyresgäster fortsätter att anställa och växer i takt med att företagen och policyerna blir mer inriktade på att ta tillbaka människor till kontoret. Så efterfrågan kommer troligen att vara ännu starkare än vi förväntar oss, säger Kestutis Sasnauskas.
Hur ser utsikterna ut på marknaden för direkttransaktioner i Baltikum och Polen för de kommande tolv månaderna?
– Vi ser en rejäl ökning. Det skedde kansek tre eller fyra större transaktioner direkt efter vårt förvärv av Warsaw Unit i Warszawa-området och förväntningen är att det kommer att ske fler transaktioner. Aktiviteten i Baltikum har varit ganska låg, men jag tror att det kommer att ändras eftersom vi nu ser en normalisering av räntorna, vilket gör det enklare att komma till beslut. Intresset från de aktörer som fanns tidigare på marknaden kommer tillbaka, det är mer diskussion, det är mer aktivitet. Vi förväntar oss att aktiviteten totalt sett kommer att öka under 2025.
