För bara fem år sedan var kontorsbyggandet sju gånger större än investeringarna i datacenter i USA – men nu är AI-datacenter på väg att gå om kontor i bygginvesteringar. AI-boomen är utan tvekan på väg att omforma den amerikanska investeringskartan, och frågan är hur mycket den svenska motsvarigheten kommer att påverkas framöver? Fastighetssverige har pratat med Robert Björk, investment manager på Areim med stor erfarenhet av investeringar i datacenter.
För bara fem år sedan var kontorsbyggandet i USA sju gånger större än investeringarna i datacenter, men de senaste åren har det skett en explosionsartad svängning i det här förhållandet. Medan kontorsinvesteringarna har dalat de senaste tre åren har istället investeringar av nybyggnation av datacenter ökat markant under den här perioden.
Enligt en analys av den fristående amerikanske ekonomen Joseph Politano är investeringar i nybyggnation av AI-datacenter nu väldigt nära att gå om investeringar i kontorsfastigheter i USA. Sedan lanseringen av ChatGPT för ungefär tre år sedan har investeringarna i datacenter ökat med 190 procent enligt officiella siffror som Joseph Politano sammanställt.
AI-boomen leder alltså just nu till ett enormt skifte på den amerikanska investeringsmarknaden där kontor svalnar ännu mer och datacenter efterfrågas i ett ständigt ökande tempo.
Frågan är då hur situationen ser ut i ett svenskt perspektiv? Fastighetssverige har tagit hjälp av Areims investment manager Robert Björk för att bena ut hur AI-boomen just nu påverkar investerarmarknaden och hur trender kan komma att skifta framöver.
Robert Björk är ansvarig för Areims datacenterfond – Areim DC Fund – som uppgår till cirka tio miljarder kronor i totalt rest kapital. Han reste sitt första kapital för datacenter under 2021 och Areim har haft igång fonden sedan 2022. Första investeringen inom datacenter gjordes 2018 så hans och Areims satsning på datacenter går långt tillbaka i tiden. Precis som de amerikanska siffrorna visar vittnar han om att det skett en särskild boom inom efterfrågan och byggnationen av datacenter de senaste två-tre åren och det gäller även i Sverige och Norden:
– Det som hänt de senaste tre åren är att AI slagit igenom och man behöver stor kapacitet för att driva dessa datacenter, dels för avancerade AI modeller men också för olika typer av cloud och forskning. Det har tidigare gjorts i mindre skala och man har inte behövt bearbeta den mängd data som vi ser nu. Det som har hänt är att det krävs mer kraft för att köra avancerade datachip och också få upp det i en större skala för att nå skalfördelar, där har USA varit ledande i att bygga ut sin infrastruktur för det här ändamålet och här jobbar nu Europa för att ta igen.
Robert Björk berättar att tillväxten inom investeringar i datacenter är stark och bara växer och att segmentet är intressant för alla typer av investerare:
Det är ett enkelt sätt för investerare att sätta kapital i arbete.
– Tillväxten i kapital är stark för att det är ett enkelt sätt för investerare att sätta relativt mycket kapital i arbete i ett segment med hög efterfrågan, sedan ser avkastningen fortsatt väldigt positiv ut. Avkastningen mätt i direktavkastning (yield on cost) har legat stabilt mellan nio till tolvprocent under den tiden som vi investerat i detta och det är mer än vad man fått på exempelvis kontorssidan de senaste åren. Så av de här anledningarna blir datacenter intressant för många typer av fastighetsinvesterare.
AI-boomen har hittills inte etablerat sig på samma storskaliga sätt i Sverige som i USA och därför ser Robert Björk ytterligare stor tillväxtpotential för datacenter i Sverige. Han nämner att svenska storbolag fortfarande är i tidiga skeden på sina AI-satsningar och att de kommer behöva investera i detta framöver, då ökar behovet av datacenter ytterligare enligt honom.
Just Sverige lämpar sig särskilt bra för etableringen av datacenter enligt Robert Björk och det var något som Areim identifierade 2018 när man startade DC-fonden.
Vi tror stenhårt på den här marknaden och kan se oss som en ledande aktör.
– Fundamentan är så stark och den trenden blir bara starkare och starkare. Datacenter är en av våra prioriterade investeringsområden och vi ser som en ledande aktör inom segmentet via vårt portföljbolag EcoDataCenter, säger Robert Björk och fortsätter:
– Det är fördelaktigt för kunden utifrån ett kostnadsperspektiv att nyttja beräkningskapacitet i Sverige. Den stora frågan är kraftförsörjningen och då rör man sig dit det finns tillgänglig kraft, som också är till en relativt låg kostnad och förnyelsebar, därför har exempelvis Norden och regioner som Spanien och Portugal under senare tid plockat en större andel av marknaden, särskilt gällande stora AI-laster. Norden drar nytta av att vi i vissa regioner har mycket energi och en överproduktion som också är förnyelsebar, vilket är en skillnad mot exempelvis Tyskland eller Frankrike. Det är också en region som är enkel att göra affärer i, samt att vi också haft ett gott utvecklat fibernät sedan en lång tid tillbaka. Framgent tror jag på en stor tillväxt i byggnationen av datacenter i Sverige, säger Robert Björk.
Om trendkurvan kommer se ut som den just nu gör i USA är dock mer oklart, men Robert Björk tror att den kvarvarande osäkerheten på exempelvis kontorsmarknaden leder till en flykt till lite nya trender med andra underliggande drivare, och där skulle datacenter kunna plocka upp fler andelar framöver:
– Datacenter är ett intressant komplement till traditionella fastigheter, och jag vill tro att det börjar bli ett av de stora delsegmenten och är väl snart på väg in i finrummet när det kommer till fastigheter. Jag var med och reste vårt första kapital som var öronmärkt för datacenter 2021 och då visste inte riktigt investerare hur man skulle ta i datacenter i och med att det ligger i gränslandet mellan fastigheter och infrastruktur, men nu har man märkt att folk är mer uppsjungna och har en bättre förståelse, säger Robert Björk och fortsätter:
– Vår syn är att vi är övertygade om att det är kritisk att bygga ut AI-infrastruktur i landet, och jag upplever att Sverige har börjat växla upp, och vi ser samband mellan denna typen av infrastruktur och samhällets förmåga att ha vara konkurrenskraftiga inom tech och utvecklingen av AI, som är och kommer att vara viktiga tillväxtmotorer för ekonomin.
Areims nuvarande satsningar i Sverige är mycket koncentrerade till Dalarna där man just nu bygger på ett projekt i Falun där det investeras mångmiljardbelopp för att bygga ett av Europas största kluster för beräkningskapacitet och datahantering. Dessutom har man genom förvärvet av Kvarnsvedens pappersbruk i Borlänge säkrat nästa steg på tillväxtresan.
– Det här gör att vi kan skala upp verksamheten i samma region, vi har fått god gehör där och nu byggt upp ett ekosystem av leverantörer, säger Robert Björk.
