Hårdare beskattning vid fastighetstransaktioner?

Juridik Utredningens förslag om beskattning av fastighetsbolag riskerar att slå hårt mot fastighetsbranschen. Om förslaget ens kommer remissbehandlas är oklart enligt Regeringens respons den 4 april. Carl Westling och Jennie Larsson Kardvik går igenom förslaget och berättar vad ditt bolag bör tänka på nu.


Efter månader av rykten och mer eller mindre initierade analyser från rådgivare och branschfolk, kan nu alla äntligen ta del av paketeringsutredningens rapport. Utredningen fick 2015 det övergripande uppdraget att kartlägga och analysera förekomsten av paketering av fastigheter som ett verktyg för skatteplanering. I uppdraget ingick även att analysera den sammantagna skattemässiga situationen för företag i fastighetsbranschen och bedöma om branschen kan anses vara skattemässigt gynnad. Den 30 mars presenterades ett antal förslag som kommer få stor påverkan på fastighetsbranschen om den genomförs.

Carl Westling och Jennie Larsson Kardvik från CauseyWestling reder ut vad utredningen kommit med för förslag – och hur man som fastighetsägare påverkas.

– Till att börja med kan man konstatera att utredaren i ett initialt skede kom fram till att branschen inte är underbeskattad. I utredningen presenteras statistik över skatteuttaget för olika branscher. Där konstateras att fastighetsbranschen är en av de branscher som betalar minst i bolagsskatt, cirka tre till fyra procent mindre än genomsnittet. Men på grund av övriga skattepåslag är fastighetsbranschen den bransch som får behålla minst av resultatet efter skatt. Med andra ord är alltså fastighetsbranschen den bransch som betalar mest skatt. Trots detta anser utredaren att det är befogat att lägga fram ett lagförslag för att hårdare beskatta fastighetssektorn, säger Carl Westling.

– I korthet föreslår utredaren följande: Vid försäljning av aktierna i ett fastighetsbolag ska en avskattning ske. Avskattning sker genom att fastighetsbolaget ska anses ha sålt, och därefter förvärvat, fastigheten för marknadsvärdet. Vinsten beskattas med 22 procent bolagsskatt. Bolaget får använda det beskattade värdet som skattemässigt anskaffningsvärde för beräkning av värdeminskningsavdrag, säger Jennie Larsson Kardvik och fortsätter:

– Vid försäljning av ett fastighetsbolag ska en fiktiv stämpelskatt tas ut. Denna "stämpelskatt" kan beräknas till cirka 1,56 procent på det högsta av marknadsvärdet och taxeringsvärdet på fastigheten när avskattning sker. Fastighetsbolaget ska ta upp en skattepliktig inkomst motsvarande 7,09 procent på det högsta av fastighetens marknadsvärde och taxeringsvärde och som beskattas med bolagsskatt 22 procent. Skatten beräknas och tas ut vid den årliga inkomsttaxeringen.

– Man föreslår även en sänkning av stämpelskatten till två procent. Samtidigt föreslår man att vissa fastighetsbildningsåtgärder ska stämpelskattebeläggas som i dag är befriade från stämpelskatt. Samtidigt föreslår man att koncerninterna överlåtelser av fastigheter ska vara befriade från stämpelskatt.

Vad innebär detta för fastighetsbranschen, hur ska man tänka och agera nu?

– Inledningsvis får man hoppas att bilden av fastighetsbranschen förändras. Det mediala budskapet är och har varit länge att branschen håller på med ”skattetrixande”. Som också utredaren själv konstaterar i förslaget kommer förslaget sannolikt resultera i lägre fastighetspriser, minskat byggande, ett mindre fastighetsbestånd och högre hyror. Detta i kombination med att det i över 80 procent av Sveriges kommuner råder bostadsbrist innebär det givetvis stora negativa konsekvenser ur ett samhällsperspektiv, säger Carl Westling.

– Specifikt kommer den föreslagna ökade skattebelastningen leda till större osäkerhet i samband med transaktioner, värderings- och prissättningsproblematik, men också reella likviditetsproblem. Eftersom det är det fastighetsbolag som avyttras som kommer drabbas av beskattning kommer inte en köpare kunna täcka en eventuell likviditetsbrist på grund av avsaknad av möjligheter till resultatutjämning via koncernbidrag, säger Jennie Larsson Kardvik.

– Om förslaget blir verklighet uppstår även en hel del redovisningsfrågor. Framförallt vilken påverkan detta innebär för bolag som behöver redovisa uppskjuten skatt och hur det ska hanteras. Man bör även fundera kring hur bankerna ser på att panterna i fastigheterna kommer att påverkas, säger Carl Westling.

Vad tror ni kommer att hända med förslaget?

– Regeringen kommer nu att gå igenom utredningens förslag och sedan skicka hela eller delar av utredningen på remiss, men har redan uttalat att förslaget inte kommer att finnas med i höstbudgeten för 2018. Av den anledningen är det också svårt att se att några lagändringar kommer kunna träda i kraft den 1 juli 2018 som utredningen föreslår. Om man väljer att bara begära remissyttranden på delar av utredningen kan man misstänka att de delar som utelämnas inte kommer att leda till ett lagförslag. Då förslaget leder till långtgående negativa skatteeffekter kommer säkert kritiken bli omfattande. Eftersom – vilket också utredaren själv konstaterar – de föreslagna regeländringarna kommer leda till lägre fastighetspriser, minskat byggande, ett mindre fastighetsbestånd och högre hyror så är det inte omöjligt att regeringen lägger hela förslaget åt sidan av politiska skäl, säger Carl Westling.

– Utöver de negativa samhällskonsekvenserna som förslaget skulle föranleda anser vi att det förslag som läggs fram i sig har gått långt över vad utredaren hade i uppgift enligt direktivet. Vi anser även att de konsekvensanalyser som har gjorts av förslaget har stora brister och förslaget strider enligt vår mening mot grundläggande principer inom skatterätten, bland annat principen om skatteförmåga. Någon lagstiftning bör inte införas med detta förslag som grund. I dessa delar håller vi med de experter som deltagit i utredningen och som lämnat särskilt yttrande till förslaget. säger Jennie Larsson Kardvik.

Vad har ni för råd kring hur fastighetsbolagen bör agera nu?

– Man behöver se över sin struktur i dag och räkna på och förstå hur strukturen skulle påverkas om reglerna skulle träda i kraft. Analysera vilka möjligheter som finns att genomföra omstruktureringar för att hamna i en bättre förberedd situation. Tills eventuella nya regler träder i kraft kommer de regler vi har i dag att gälla, det vill säga skattefri försäljning. Förslaget innebär dock en retroaktivitet i och med att den föreslagna avskattningen kommer inkludera transaktioner som sker nu innan lagändringar träder i kraft, säger Jennie Larsson Kardvik.

– Man behöver därför redan nu fundera på vilka beskattningskonsekvenser det kommer få i framtiden för förvärv man planerar att göra. Som köpare av ett fastighetsbolag behöver man vara medveten om konsekvenserna och mer noggrant beräkna de inbyggda skattekonsekvenserna i bolaget man förvärvar. Detta påverkar givetvis prissättningsmekanismen för bolagsförvärv redan i dag, avslutar Carl Westling.

CauseyWestling har varit med om förändringar inom den svenska fastighetsbranschen tidigare, dock mer positiva sådana. Vid starten 2004 kom man själva in som en trailblazer med ett koncept från Carl Westlings medgrundares, Paul Causey, hemland England.

– Vi hjälpte företag från England som skulle göra fastighetsaffärer i Sverige och märkte att det var väldigt stor skillnad mellan länderna. I Sverige var det mer traditionell skatterätt medan man i England kombinerade skatterätten med en större kunskap om själva fastigheterna, säger Carl Westling och fortsätter:

– Där såg vi en lucka på den svenska marknaden. Från start har vi sett till att både ha jurister och ingenjörer med i bolaget. Det ha gjort att vi inte bara kunnat skatterätten, utan också att räkna på byggnader. Rent traditionellt kan man väl säga att jurister inte varit så förtjusta i just att räkna, det har däremot ingenjörerna varit.

En viktig grundprincip i verksamheten har från början varit att alltid ha ambitionen att göra rätt. Något som kan låta självklart, men att ha transparens har inte alltid varit givet i branschen som skatterådgivare.

– Från allra första början såg vi till att göra ett väldigt noggrant arbete för att i möjligaste mån undvika rättsprocesser, säger Carl Westling.

– Under senare år arbetar fler och fler av våra klienter med hållbarhetspolicies, att man är väldigt mån om att göra rätt för sig från början, så nu arbetar även fler byråer med detta, tillägger Jennie Larsson Kardvik.

Att göra rätt för sig är inte bara en slogan utåt för CauseyWestling. Även internt lever man som man lär.

– Det är ett bra arbetsklimat där vi försöker se till att man inte jobbar mer än 40 timmar per vecka, till skillnad från hur det är hos många andra. Både för att skapa en bra arbetsmiljö för våra anställda men också för att det göra att varje person kan lägga mycket mer kraft på sina uppgifter när man jobbar. I en del av detta ingår att arbeta med eget utvecklande av digitalisering. Genom att implementera nya system där bolag som anlitar CauseyWestling själva kan lägga in sina siffror får man löpande automatisk hjälp med att räkna på exempelvis avdrag för räntor och investeringar.

– Det gör också att den rådgivning man betalar oss för blir mer värdefull ju mer praktisk handpåläggning som kan hanteras digitalt, säger Jennie Larsson Kardvik.

I takt med att framgångarna följt har CauseyWestling utvecklat sin verksamhet till att vara Sveriges ledande fullservicebyrå. I dag erbjuder man rådgivning inom inkomstskatt, fastighetstaxering, moms, redovisning och projektering: att i detalj gå igenom fastighetsinvesteringar för att göra rätt och identifiera möjligheter till snabbare avskrivningstider, optimerade förvärvsstrukturer, momsavdrag och sänkt fastighetsskatt - i förvaltning, i transaktioner eller i ny-, till- och ombyggnadsprojekt.

- Axel Ohlsson
axel@fastighetssverige.se


Ämnen



Skicka denna artikel till e-post
Skriv ut/PDF


Kommentera

När du lämnar en kommentar måste du uppge e-post, den används endast till att informera dig om svar på din kommentar och visas inte för andra besökare.


Mer från Fastighetssverige

Michael Cocozza lämnar Botrygg

Bolag Botryggs styrelseordförande planerar att lämna branschen helt, för att istället ge sig in i politiken. För Fastighetssverige berättar Michael Cocozza om bakgrunden till karriärskiftet och varför han tycker att fler i bygg- och fastighetsbranschen borde göra detsamma.


Stora Kontorsdagen
Göran Garberg, Lars Edberg och Patrik Åström pratar om den allt hetare kontorstrenden co-working på Stora Kontorsdagen på Grand Hotel i Stockholm den 9 november.

Kontorstrend: Det senaste inom co-working

Stora Kontorsdagen Den senaste tiden har nya typer av kontorsmötesplatser vuxit fram i hög hastighet. Unga, snabbväxande företag efterfrågar flexibla lokaler och en kreativ gemenskap där målet är att lokalen ska stödja affären. Hur tänker dessa aktörer, hur kan fastighetsägarna möta utvecklingen och hur stor kan den här trenden bli? Svaren levereras på Grand Hotel i Stockholm den 9 november.


Partnertext

Bli effektivare i den digitala tidsåldern med REAL Fastighetssystem

Bolag När hyresgäster och bostadsrättsföreningar ställer allt större krav gäller det att kunna möta upp som fastighetsbolag/fastighetsförvaltare. Genom att använda REAL:s webbaserade förvaltningssystem ligger man i framkant och skapar dubbelvinning både för sig och hyresgästerna.
Annons Image
Image

"P-G Gyllenhammar stack ut på ett kul sätt"

Fredagsprofilen Varför inspireras Dan Törnsten av familjen Wallenberg? Vem tar han med sig på en långresa i Asien? Och vilken affär ångrar han att han backade ur? Det och mycket mer berättar Colliers vd i Fredagsprofilen.


Byggboom att vänta efter Northvolts jättesatsning

Bolag Efter beskedet om att Northvolt valt Skellefteå som etableringsort för sin 50 hektar stora batterifabrik väntas en byggboom på orten. Med närmare 2 500 nya jobb och en investering på närmare 40 miljarder på väg in gnuggar fastighetsägarna händerna.


NRP köper Rustas lager i Norrköping

Transaktioner Norska NRP, Ness Risan & Partners, köper Rustas jättelager i Norrköping i en sale leasebackaffär. När den pågående tillbyggnaden är klar omfattar fastigheten 117 000 kvadratmeter.


Bättre än väntat från Castellum

Bolag Fastighetsbolagen fortsätter att leverera goda Q3-rapporter. Även Castellum toppar analytikernas förväntningar.


Northvolt: Fabrik i Skellefteå – forskning i Västerås

Bygg/Arkitektur Företaget Northvolt har valt Skellefteå som etableringsort för sin planerade batterifabrik. En forskningsverksamhet kommer att förläggas till Västerås. Den totala investeringen fram till år 2023 är beräknad till upp emot 4 miljarder euro varav merparten kommer att investeras i Skellefteå.


Victoria Park förhandlar om bytesaffär i Göteborg

Bolag Efter uppgifter om läcka offentliggör Victoria Park planer om förhandlingar om bytesaffär i Göteborg.


Lidén köper i Vänersborg

Transaktioner Lidén Group har tecknat avtal om köp av en hyresfastighet med 32 lägenheter i centrala Vänersborg.


Ny CFO för Real Holding

Karriär Lars-Olof Olsten tillträdde som CFO för Real Holding den 1 oktober.


Fastighetsägarna: 25 000–35 000 färre bostäder med nya politiska förslag

Bostäder Det kommer att byggas 25 000–35 000 färre bostäder om regeringsförslag som begränsade ränteavdrag för företag, höjd skatt på fastighetsföretag och ökade kapitaltäckningskrav på banker genomförs. Det visar en ny rapport som analysföretaget Evidens tagit fram på uppdrag av Fastighetsägarna.


Incit blir Aareon

Bolag Nu byter Incit namn och blir en fullfjädrad medlem i Aareongruppen.


Två stora detaljplaner har antagits för Brunnshög.

950 nya bostäder till Brunnshög

Bostäder Byggnadsnämnden har under torsdagen antagit två stora detaljplaner på Brunnshög. Planerna gör det möjligt att bygga både bostäder, kontor och service.


Petter Stordalens Nordic Choice Hotels får driften av det planerade höghushotellet vid tändsticksområdet i centrala Jönköping, som byggs av Skanska. Planerad byggstart för hotellet är under senvåren 2018, förutsatt att bygglovet vunnit laga kraft.

Stordalen tecknar avtal om Skanskas höghushotell

Uthyrning Skanska har slutit ett hyresavtal med Petter Stordalens Nordic Choice Hotels om drift av det planerade höghushotellet vid tändsticksområdet i centrala Jönköping. Hyreskontraktet löper över 20 år. Planerad byggstart för hotellet är under senvåren 2018, förutsatt att bygglovet vunnit laga kraft.


APP Properties fortsätter att investera i Växjö

Bygg/Arkitektur APP lanserar nytt projekt tillsammans med Växjö Kommun. Förslaget innebär en ny byggnad där lägenheter kombineras med ett parkeringsgarage. Parkeringsgaraget ska innehålla 800 parkeringsplatser och ligga under de 170 bostäderna. Förslaget är nu klart för beslut i kommunstyrelsen och har presenterats av Växjö kommun, Vöfab och APP.


Mikael Meyer ny vd för ESNY

Karriär Den 9 oktober tillträdde Mikael Meyer som ny vd för Eklund Stockholm New York, ESNY. Frånträdande vd Niklas Berntzon kommer att fortsätta med sin roll i styrelsen.


Modebutiken Hanzens till Utopia

Uthyrning Familjeägda Hanzens öppnar på två plan i Utopia i Umeå under våren 2018.


Råckle: "Vi är inte ovilliga att låna ut pengar"

Ekonomi/Finansiering I en färsk rapport menar Moody’s att svenska banker blivit mer restriktiva när det gäller utlåning till fastighetsbolag. Nu ger Göran Råckle, Swedbanks chef för fastighetsanalys, svar på tal.


Sveriges snyggaste kontor

Här är topp 15-listan

Stora Kontorsdagen På söndag stänger omröstningen i årets upplaga av Sveriges Snyggaste Kontor. Än så länge har det kommit in cirka 25 000 röster. Här är de 15 kontor som hittills fått flest röster. Skynda dig att gå in och rösta fram ditt favoritkontor!


Därför var AL:s orealiserade värdeförändringar lägre än väntat

Bolag Atrium Ljungberg var först ut i branschen med sin Q3-rapport. För Fastighetssverige berättar vd Annica Ånäs om vad hon själv är mest nöjd med, varför rapporten är extra detaljerad och hur hon ser på EMA:s vara eller icke vara som hyresgäst.

Positiv rapport från Atrium Ljungberg

Bolag Atrium Ljungberg är först ut av fastighetsbolagen med sin Q3-rapport. Förvaltningsresultatet kom in fem procent över analytikernas förväntningar.



Fastighetssverige.se använder cookies för att förbättra din upplevelse. Genom att använda Fastighetssverige.se godkänner du vår användning av cookies.